Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Договор на долевое участие в эксплуатации здания

Договор на долевое участие в эксплуатации здания

Договор на долевое участие в эксплуатации здания

Субъекты и форма договора участия в долевом строительстве


В качестве субъектов договора долевого строительства выступают:

  1. Участник (дольщик) – юридическое или физическое лицо, вкладывающее финансовые средства в возведение многоквартирных домов или иных строений с намерением последующего получения в собственность помещений как жилого, так и нежилого назначения, располагающихся в упомянутых объектах.
  2. Застройщик – юридическое лицо, обладающее земельным участком (в собственности, в аренде, субаренде, безвозмездном пользовании) и привлекающее финансовые средства дольщиков в целях возведения на упомянутом участке многоквартирных домов или других построек (кроме объектов производственного профиля), на основании официально оформленного разрешения на застройку.

Ввод в эксплуатацию здания по договору ДДУ

Подскажите, пожалуйста, собираемся заключать договор ДДУ. В договоре указан только срок передачи квартиры не позднее 31 июля 2021 года. А каким образом будет налогаться ответственность за срыв сроков по вводу эксплуатацию?

По проектной декларации? И может ли застройщик внести в нее изменения касательно продления сроков ввода дома в эксплуатацию. Заранее спасибо. 27 Июля 2015, 21:04, вопрос №920449 Дарья, г. Москва Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (2) 1172 ответа 494 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Дьяченко Виктор Адвокат, г.

Москва Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 1172ответа
  2. 494отзыва

Ответственность застройщика по договору — это предусмотрено законодательно. 27 Июля 2015, 21:07 0 0 4064 ответа 4109 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Калининград Бесплатная оценка вашей ситуации В договоре указан только срок передачи квартиры не позднее 31 июля 2021 года.Дарья, здравствуйте! Согласно ст.4 закона РФ » Об участии в долевом строительстве.» договор должен 41) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;4) гарантийный срок на объект долевого строительства;5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключеннымСтатья 6.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.2.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.Дарья, зачем Вы обращаетесь к застройщику, который строит так долгою ( 3 года) Есть застройщики которые строят дома менее, чем за год.

Удачи! 28 Июля 2015, 13:02 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы 06 Февраля 2017, 17:34, вопрос №1528262 20 Августа 2018, 19:22, вопрос №2083783 01 Февраля 2017, 14:10, вопрос №1521586 11 Октября 2017, 10:26, вопрос №1776738 15 Ноября 2016, 15:22, вопрос №1441899 Смотрите также

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Согласно 214-ФЗ одним из возможных способов привлечения денежных средств граждан, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, является заключение договора участия в долевом строительстве (далее — ДДУ).

Прежде всего одной из основных гарантий соблюдения прав граждан, предусмотренной 214-ФЗ, является запрет заключения застройщиком ДДУ до получения им разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта (ст. 3 214-ФЗ). Данная норма исключает возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств на строительство мнимых, не существующих объектов. Кроме того, ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч.

3, ст. 4 214-ФЗ). Таким образом, законодательно исключена возможность осуществления недобросовестным застройщиком «двойной» продажи жилого помещения. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома.

Согласно ст. 13 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по ДДУ с момента его регистрации у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Данное положение 214-ФЗ предоставляет дополнительные гарантии соблюдения прав участников долевого строительства в случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщика. Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.

Необходимо знать каждому участнику долевого строительства (дольщику)!

В договоре участия в долевом строительстве, как и в любом договоре, должны быть указаны: предмет договора, существенные условия договора участия в долевом строительстве, предусмотренные соответствующим законом, а также иные условия, по которым должно быть достигнуто соглашение.

    • — Порядок и способы привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства (далее также — Дольщиков);
  1. — иные отношения сторон, связанные с долевым строительством,
  2. — Порядок и способы привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства (далее также — Дольщиков);
  3. — основания возникновения у дольщиков права собственности на объекты долевого строительства;
  4. — гарантии защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков;
  5. — существенные условия договора участия в долевом строительстве;

регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее также – Закон о долевом строительстве).

Важно знать! В случае если в договоре участия в долевом строительстве отсутствуют нижеуказанные обязательные (существенные) условия, то договор считается незаключенным.

В соответствии с ГК РФ и Законом о долевом строительстве в договоре участия в долевом строительстве должны быть указаны нижеперечисленные существенные условия.

1. Предмет договора участия в долевом строительстве В предмете договора должны быть указаны обязательства сторон, связанные с созданием объекта недвижимости, получением разрешения на его ввод в эксплуатацию, передачей и приемом объекта долевого строительства.

  • 2. Объект долевого строительства

В договоре необходимо максимально конкретно определить объект долевого строительства, который застройщик передаст дольщику.

Также необходимо указание на обязанность застройщика получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или другого объекта недвижимости. Для надлежащей конкретизации объекта долевого строительства в договоре должны быть указаны:

  1. — адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект недвижимости;
  2. — состояние и вид передаваемого объекта недвижимости (ремонт, отделка, отсутствие ремонта или отделки, др.).
  3. — определенное расположение объекта недвижимости в многоквартирном доме;
  4. — наименование объекта недвижимости (дом, квартира, машиноместо, гараж);
  5. — состав объекта недвижимости (например, объект – квартира состоит из 3-х комнат);
  6. — проектная площадь согласно проектной документацией;
  • 3. Срок, в который компания — застройщик обязана передать объект долевого строительства дольщику

В договоре должен быть указан срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, а также срок передачи объекта в собственность дольщику.

Срок, в который компания — застройщик обязана передать объект долевого строительства дольщику, должен быть определен календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

  • 4. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

Цена договора — это денежные средства, которые дольщик обязан уплатить компании — застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства.

При этом цена договора может быть указана как в виде стоимости объекта долевого строительства в целом, так и в виде формулы расчета цены договора. Формула расчета цены, например, может быть определена умножением реальной (фактической) площади объекта долевого строительства на цену одного квадратного метра площади объекта.

Цена договора может быть уплачена единовременно, или в срок, указанный в договоре.

Кроме того, цена может состоять из двух частей: из затрат на строительство (создание) объекта и оплаты услуг застройщика.

Важно знать! В случае просрочки дольщиком сроков и порядка уплаты цены договора компания – застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор участия в долевом строительстве.

  • 5. Гарантийный срок на объект долевого строительства

В договоре участия в долевом строительстве должен быть предусмотрен определенный гарантийный срок, исчисляемый конкретным периодом времени или определенной датой.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Важно знать! Любые условия договора в части гарантийного срока, которые частично или в полной мере освобождают компанию – застройщика от ответственности за дефекты или недостатки объекта долевого строительства.

  • 6. Способы обеспечения исполнения компанией — застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве

Основными способами обеспечения исполнения своих обязательств являются: залог, поручительство банка, страхование гражданской ответственности компании — застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения дольщику. Залогом обеспечивается исполнение компанией – застройщиком обязательств:

  1. — по уплате дольщику денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) законами денежных средств.
  2. — по возврату денежных средств, внесенных дольщиком, в случаях, предусмотренных Законом о долевом строительстве и (или) договором участия в долевом строительстве.

Важно знать! Обеспечение исполнения обязательств компании — застройщика по договору участия в долевом строительстве залогом означает следующее.

С момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий компании — застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА г.

______________ «___»__________ 20__ г.

Общество с ограниченной ответственностью «______», именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице __________, действующего на основании ______________, с одной стороны, и ______________, именуемый(ая) в дальнейшем «Дольщик», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

  • 1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ.

1.1.

Если в тексте настоящего Договора не указано иное, то термины и определения имеют следующее значение: многоквартирный дом (далее – «Здание») — Здание, строящееся с привлечением денежных средств Дольщика по адресу: __________________________________________________________. Квартира — объект долевого строительства, то есть жилое помещение, подлежащее передаче Дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Здания и входящее в состав Здания.

Квартира — объект долевого строительства, то есть жилое помещение, подлежащее передаче Дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Здания и входящее в состав Здания. Квартира состоит из _____ комнат, будет находиться в Здании в _____ секции на _____ этаже (номер на площадке ____, строительный номер ________), общей площадью _______ в соответствии с проектной документацией.

  • 2. ОСНОВАНИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА И ГАРАНТИИ ЗАСТРОЙЩИКА

2.1.

Все необходимые для заключения и исполнения настоящего Договора лицензии, разрешения и (или) иные документы и (или) договоры от соответствующих и уполномоченных на их представление государственных органов (лиц) Застройщиком получены (заключены), являются юридически действительными и вступившими в силу.

2.2. Застройщик располагает всеми необходимыми юридически действительными правами и полномочиями, разрешениями и документами, а именно:

  1. — разрешением на строительство № ________, выданным ____________ «__»_______ 20__ г;
  2. (реквизиты документа, удостоверяющего право собственности)
  3. — оформленным в соответствии с действующим законодательством РФ правом собственности Застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства Здания _________________________________________;
  1. — _________________________________________________________________________.
  2. (иные документы, которые могут быть представлены для ознакомления Дольщику)

2.3. Застройщик гарантирует, что он опубликовал и (или) разместил на своем официальном сайте (ххх.ru) проектную декларацию в соответствии с законодательством РФ.

2.4. Здание будет введено в эксплуатацию и акт государственной комиссии будет подписан не позднее «___»_________ 20__ г.

2.5. Квартира будет передана Дольщику не позднее «___»_________ 20__ г.

  • 3. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

3.1.

По настоящему Договору Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Здание и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Здания передать Квартиру Дольщику, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Здания.

3.2. Право собственности на Квартиру возникает у Дольщика с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством РФ порядке.

3.3. При недостатке вложенных денежных средств на строительство расходы на строительство, не вошедшие в инвентарную (балансовую) стоимость, относятся на Застройщика. 3.4. Риск случайной гибели или случайного повреждения Квартиры до ее передачи Дольщику несет Застройщик.

  • 4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1.

По настоящему Договору Застройщик обязуется: а) сообщать Дольщику по его требованию информацию о ходе выполнения работ по строительству Здания и Квартиры в нем; б) обеспечить сдачу Здания в эксплуатацию не позднее «__»_____ 20__ г.; в) передать Дольщику Квартиру с отделкой, которая включает в себя цементную стяжку полов, штукатурку стен, выравнивание потолков, настилку паркета, гидроизоляцию полов в санузле, разводку под сантехнику и водоснабжение, установку входной двери, электрической фурнитуры, радиаторов, остекление лоджий, по передаточному акту не позднее «__»_____ 20__ г.

При этом Застройщик обязуется письменно сообщить Дольщику о завершении строительства Здания и готовности Квартиры к передаче за _________ (_________) дней; г) использовать денежные средства, полученные от Дольщика, исключительно на строительство Здания в целях, установленных действующим законодательством РФ; д) не позднее ________ со дня подписания передаточного акта с Дольщиком совершить все действия, необходимые для регистрации права собственности Дольщика на Квартиру; е) без доверенности вести общие дела по предмету настоящего Договора и совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами; ж) после сдачи Здания в эксплуатацию заключить договор с эксплуатационной службой для обеспечения в Квартире коммунальных услуг, противопожарной сигнализации и других необходимых систем. 4.2. Дольщик обязуется: а) в течение ______ после получения сообщения Застройщика о завершении строительства Здания и готовности Квартиры к передаче принять Квартиру и подписать передаточный акт при отсутствии претензий к Квартире; б) предоставить все необходимые от Дольщика для регистрации права собственности на Квартиру документы. 4.3. Право собственности на Квартиру возникает у Дольщика с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством РФ порядке.

Право собственности на Квартиру будет оформляться силами Застройщика за счет средств _______ в течение _______ после подписания передаточного акта. 4.4. Застройщик гарантирует, что Квартира свободна от прав третьих лиц, не заложена и не состоит под арестом.

4.5. Вступая в число Дольщиков по строительству Здания, Дольщик приобретает право на часть незавершенного строительством Здания, являющегося общей долевой собственностью. 4.6. Обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания Сторонами передаточного акта о передаче Квартиры. 4.7. Обязательства Дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с п.

4.1 и разделом 5 настоящего Договора и подписания Сторонами передаточного акта о передаче Квартиры.

  • 5. ЦЕНА ДОГОВОРА

5.1.

Стоимость Квартиры по настоящему Договору составляет __________ (_______) рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра ______ (___________) рублей и общей площади Квартиры, равной _______ кв. м. 5.2. В указанную сумму включены ___________________________________________________.

5.3. Цена настоящего Договора может быть изменена после его заключения в случаях: ____________________________________________________________________________________.

  • 6. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

6.1. Дольщик перечисляет денежные средства в размере, указанном в п.

4.1 Договора, на расчетный счет Застройщика в размерах, в порядке и в сроки, указанные в графике платежей, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 1). 6.2. Факт оплаты Дольщиком стоимости Квартиры будет подтверждаться копиями платежных поручений с отметкой банка об исполнении.

Днем исполнения обязанности Дольщика по оплате всей (части) стоимости Квартиры признается день поступления денежных средств на расчетный счет Застройщика.

  • 7. КАЧЕСТВО ПРЕДМЕТА. ГАРАНТИЯ КАЧЕСТВА

7.1. Качество Квартиры, которая будет передана Застройщиком Дольщику по настоящему Договору, должно соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 7.2. Гарантийный срок на Квартиру, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в ее состав, составляет ___________ (______) года (лет) с момента подписания передаточного акта.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Квартиры, составляет ______________ (______) года (лет) и исчисляется со дня подписания передаточного акта. Все обнаруженные в течение этого срока недостатки, которые не могли быть выявлены при осмотре Квартиры и подписании передаточного акта, должны быть устранены Застройщиком самостоятельно или с привлечением иных лиц в _______ срок с момента уведомления его Дольщиком об этих недостатках.

7.3. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) Квартиры, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа Квартиры или ее частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим Дольщиком или привлеченными им третьими лицами.

  • 8. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ

8.1. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

8.2. Действие настоящего Договора прекращается с момента выполнения Сторонами своих обязательств, предусмотренных настоящим Договором, ввода Здания в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности Дольщика на Квартиру, согласно условиям настоящего Договора, и полного расчета между Сторонами.

8.3. Помимо оснований досрочного прекращения действия настоящего Договора, предусмотренных законодательством РФ, расторжение настоящего Договора до истечения срока его действия возможно в следующих случаях: 8.3.1.

Дольщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор в случаях:

  1. — неисполнения Застройщиком обязанностей, предусмотренных законом, в случае, если Здание и (или) Квартира построены Застройщиком с отступлениями от условий Договора, приведшими к ухудшению качества Здания и (или) Квартиры, или с иными недостатками, которые делают их непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования;
  2. — существенного нарушения требований к качеству Квартиры.
  3. — неисполнения Застройщиком обязательства по передаче Квартиры в срок, превышающий установленный п. 1.6 Договора на 2 (два) месяца;

8.3.2. По требованию Дольщика настоящий Договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

  1. — прекращения или приостановления строительства Здания, в состав которого входит Квартира, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный настоящим Договором срок (п. 1.6 Договора) Квартира не будет передана Дольщику;
  2. — изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав Здания;
  3. — существенного изменения проектной документации строящегося Здания, в состав которого входит Квартира, в том числе существенного изменения размера Квартиры;

8.4.

В случае одностороннего отказа Дольщика от Договора или в случае расторжения Договора в судебном порядке по указанным выше основаниям Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные Дольщиком в счет цены Договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных Дольщиком.

В случае одностороннего отказа Дольщика от Договора или в случае расторжения Договора в судебном порядке по указанным выше основаниям Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные Дольщиком в счет цены Договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных Дольщиком. Указанные проценты начисляются со дня внесения Дольщиком денежных средств или части денежных средств в счет цены Договора до дня их возврата Застройщиком Дольщику. 8.4.1. Застройщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор в случаях:

  1. -______________________________________________________________________.
  2. — систематического нарушения Дольщиком сроков внесения платежей, указанных в графике платежей (Приложение № 1 к настоящему Договору), то есть нарушения срока внесения платежа более чем 3 (три) раза в течение 12 (двенадцати) месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 2 (два) месяца;

В случае одностороннего отказа Застройщика от Договора по указанным выше основаниям Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные Дольщиком в счет цены Договора в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

8.5. В случае одностороннего отказа одной из Сторон от исполнения настоящего Договора Договор считается расторгнутым со дня направления другой Стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

  • 9. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

9.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ. 9.2. Стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров.

При этом под переговорами понимаются как устные консультации, проводимые Сторонами, так и обмен письменными сообщениями. 9.3. В случае недостижения согласия по спорному (спорным) вопросу (вопросам) в ходе переговоров Стороны могут передать спор в суд в соответствии с правилами о подведомственности и подсудности.

  • 10. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

10.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

  • 11. ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ (ФОРС-МАЖОР)

11.1. Стороны по настоящему Договору освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием форс-мажорных обстоятельств.

При этом срок выполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства или последствия, вызванные этими обстоятельствами.

11.2. Если форс-мажорные обстоятельства длятся более ________ (_______) месяцев, Стороны имеют право расторгнуть Договор до истечения срока его действия.

  • 12. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

12.1.

Любая информация о финансовом положении Сторон и условиях договоров с третьими лицами, участвующими в строительстве Здания, будет считаться конфиденциальной и не подлежащей разглашению. Иные условия конфиденциальности могут быть установлены по требованию любой из Сторон. 12.2. Обо всех изменениях в платежных, почтовых и других реквизитах Стороны обязаны немедленно (в течение ____ (_____)дней) извещать друг друга.

12.3. Все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме. Дополнительные соглашения должны быть скреплены подписями Сторон, печатью Застройщика и зарегистрированы в установленном законодательством РФ порядке.

Дополнительные соглашения будут являться неотъемлемой частью настоящего Договора. 12.4. Настоящий Договор составлен на ________ (_____) страницах, включая график платежей (Приложение № 1), в 3 (трех) экземплярах, по одному для каждой Стороны и один для государственной регистрации. Все экземпляры имеют равную юридическую силу и являются оригиналами.

  • 13. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Застройщик: _________________ Дольщик: ___________________ Юридическая Компания «ЮСАКТУМ» оказывает в сфере юридического сопровождения , включая, но, не ограничиваясь нижеуказанными услугами:

  1. Подготовка документов для оформления , регистрации права собственности на недвижимость, «дачной амнистии».
  2. Представительство в судах общей юрисдикции и арбитражных судах по иным категориям дел, связанных с недвижимым имуществом, в том числе: земельные споры, жилищные споры, споры по долевому строительству, споры о взыскании неустойки (убытков) с компании – застройщика за просрочку исполнения обязательств, включая просрочку сдачи квартиры, по договору участия в долевом строительстве.
  3. Иные по оформлению, регистрации и признании прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также судебная защита.
  4. Предоставление необходимых документов в Росреестр, Кадастровую палату, БТИ, Земельный комитет и получение Свидетельства о праве собственности на объект недвижимости, Выписку о зарегистрированных правах на недвижимое имущество из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, иных документов.
  5. по ипотеке, по договору купли-продажи, договору дарения, договору участия в долевом строительстве.
  6. Регистрация права собственности на нежилое помещение.
  7. Оформление документов и формирование пакета документов, необходимых для регистрации права собственности на недвижимое имущество (дом, квартира, комната, доля в недвижимом имуществе, гараж, машиноместо и т.п.).
  8. на дом, квартиру, комнату, долю в недвижимом имуществе, гараж, машиноместо и другие объекты недвижимого имущества.
  9. Оформление недвижимого имущества по наследству, по факту создания объекта недвижимости, а также оформление незавершенного объекта строительства, по судебному акту.
  10. Представительство в судах общей юрисдикции и арбитражных судах по спорам в отношении прав на недвижимое имущество; по спорам о признании договоров участия в долевом строительстве, договоров купли-продажи, предварительным договорам, договорам займа, строительных и инвестиционных договоров, иных договоров в сфере недвижимого имущества недействительными (незаключенными).
  11. , нацеленная на недопущение возникновения потенциальных проблем до и после совершения сделки с недвижимостью, направленная на решение текущих проблем в сфере оформления, регистрации, признания права собственности на недвижимое имущество.
  12. Обжалование в судебном порядке отказа в государственной регистрации права собственности на недвижимость.
  13. по сделке с недвижимым имуществом; об объекте недвижимого имущества; о наличии (отсутствии) негативных последствий при совершении сделки; о нюансах и особенностях договора любого вида в сфере сделок с недвижимостью; о «правовой чистоте» сторон сделки с недвижимостью, объекте недвижимого имущества и его стоимости; о наличии, отсутствии, правомерности правоустанавливающих документов, необходимых для совершения сделки с недвижимостью, оформлении пакета документов и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  14. Юридическая помощь в постановке земельных участков на кадастровый учет, изменение категории земельных участков и их разрешенного использования, государственная регистрация прав и обременений.
  15. и при уклонении стороны договора от регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
  16. любого вида, сопровождающего сделку с недвижимостью, сопутствующих совершению сделки с недвижимостью иных договоров, включая договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, участия в долевом строительстве, уступки права требования, ипотеки, аренды банковской ячейки, брачного договора, иных договоров.
  17. (дом, квартиру, новостройку, дачу, гараж машиноместо, нежилое помещение и т.д.) в судебном порядке.
  18. , продавца (покупателя) недвижимого имущества, анализ и мониторинг их деятельности.

Команда юристов нашей компании приложит все свои усилия для того, чтобы помочь Вам найти правильные и выгодные для Вас решения при совершении любой сделки с недвижимостью. Мы гарантируем добросовестность, ответственность, профессиональный индивидуальный подход к каждому Клиенту!

Содержание имеет значение.

Сравнительный анализ условий договоров долевого участия в строительстве

С появлением в 2004 г.

в строительной индустрии РФ института долевого строительства, законодательно закрепленного в ФЗ № 214

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

от 30.12.04 г. и дальнейшим его бурным развитием, достаточно остро встал и вопрос о документальном оформлении договорных отношений между сторонами хозяйственного процесса.

И как выяснилось в ходе практической работы, в этом отношении дела обстоят совсем не так гладко, как хотелось бы законодателям и тем более участникам долевого строительства. Налицо наличие ряда тонких обстоятельств, своего рода «песчаных отмелей», существенно влияющих на суть вопроса.

В приведенной ниже статье автор предлагает рассмотреть ряд практических ситуаций, возникающих в документальном оформлении процесса долевого строительства и детально исследовать ряд договоров, применяемых сегодня строительными организациями РФ. Законодательное регулирование в долевом строительстве – вопрос не совсем однозначный, поскольку регламентируетсятремя различными законодательными актами, а именно: ФЗ № 14

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

от 30.12.04 г., ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.92 г.

и общими правилами, изложенными в главе № 26 ГК РФ от 30.11.94 г. Само по себе положение «договора долевого участия» в строительстве (ДДУ) в существующей системе договорных отношений вызывает много вопросов.

С одной стороны – содержание и существенные условия ДДУ, так же, как и порядок его заключения и расторжения, четко прописаны в нормах ФЗ № 214.

Однако в нормах главы 26 ГК РФ, где прописаны особенности различных видов договоров, упоминание о ДДУ как отдельном, специфическом виде договора отсутствует вообще! С другой стороны – ДДУ, несомненно, является видом специфического договора, предназначенного для обслуживания конкретного процесса, и, соответственно, на него в полной мере распространяются общие правила, касающиеся всех видов договоров.
С другой стороны – ДДУ, несомненно, является видом специфического договора, предназначенного для обслуживания конкретного процесса, и, соответственно, на него в полной мере распространяются общие правила, касающиеся всех видов договоров.

Поскольку участник долевого строительства (дольщик), безусловно, является еще и потребителем, то вполне справедливо будет предположить, что отдельные нормы ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.92 г. также оказывают свое влияние на течение договорных отношений между дольщиком и застройщиком. В связи с описанным выше, у дольщиков, вполне естественно, возникает масса сомнений и вопросов, разрешить которые застройщик отнюдь не горит желанием.

Теперь давайте вместе исследуем несколько типовых образцов договоров долевого участия, применяемых на практике строительными организациями, ведущими сегодня хозяйственную деятельность на рынке долевого строительства.

Исследовать содержание ДДУ предлагается исходя из следующих критериев:наличие/отсутствие четко прописанных существенных условий в договоре, а именно: 1. даты и места подписания договора; 2.

цены договора; 3. четко прописанного порядка оплаты по договору; 4. сроков начала и окончания строительства (этапов строительства); 5.

приложений с планом и описанием планировки будущего помещения с указанием конкретной площади в кв. м.;

  1. соответствия условий ДДУ действующему законодательству;
  2. правовых последствий расторжения/заключения ДДУ.
  3. правовых оснований для заключения ДДУ;

Предложенный для рассмотрения образец № 1 содержит четко прописанную дату и место заключения договора. Цена договора прописана не окончательно, а подразумевает возможность изменения при возникновении соответствующих обстоятельств.

Порядок оплаты поэтапно прописан в приложении к ДДУ.

Характеристики объекта долевого строительства даны согласно приложению к ДДУ с указанием строительного адреса, планируемой площади помещений, условного номера помещений, секции, этажа. Подобный подход вполне уместен в данной ситуации, т. к. исключает возможность наличия двойных продаж одного помещения.

Также в приложении к ДДУ указан объем проводимых застройщиком отделочных работ и комплектации внутренних инженерных сетей в помещении (водопровод, канализация, вентиляция, отопление, электроснабжение). Имеется ссылка на наличие слаботочных сетей согласно условиям проектной документации (телевидение, радиоточка, телефонная линия). Правовые основания в виде прав аренды на земельный участок под объектом строительства и разрешения на строительство подтверждены соответствующими документами, прописанными в договоре.

Автор находит, что описанные выше условия договора полностью соответствуют нормам п. 4 ст. 4 ФЗ № 214

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

от 30.12.04 г.

Однако дальнейшее соответствие данного ДДУ действующему гражданскому законодательству оставляет желать лучшего! В договоре долевого участия в изобилии имеются пункты, противоречащие закону или самим условиям договора, т. е. просто ничтожные. Например, п.

4.3.4 договора долевого участия изложен в следующей редакции: «После ввода многоквартирного жилого дома в составе Жилого комплекса в эксплуатацию и до подписания передаточного акта Объекта долевого строительства заключить по форме и ставкам, предложенным эксплуатирующей организацией (управляющей компанией), выбранной застройщиком в соответствии с п. 14 ст. 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации, договор на эксплуатацию итехническое обслуживание Объекта долевого строительства, мест общего пользования многоквартирного жилого дома в составе Жилого комплекса и предоставление коммунальных услуг с эксплуатирующей организацией, выбранной Застройщиком, которая будет осуществлять функции по управлению и заниматься эксплуатацией объекта».

Между тем, по мнению автора, данный пункт договора противоречит нормам п. 2 ст. 16 ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.92 г., который гласит: «Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме…….»,поскольку содержит в себе условие приобрести одну услугу в связи с оказанием другой.

Соответственно, данный пункт договора является ничтожным в силу норм п. 1 ст. 16 ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.92 г.: «Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными». Далее давайте рассмотрим п. 4.3.9 ДДУ, который прописан так:

«Не позднее дня подписания Сторонами передаточного акта на объект долевого строительства Участник долевого строительства компенсирует Застройщику затраты по коммунальным платежам, охране, техобслуживанию соразмерно площади Объекта долевого строительства за период, с даты ввода объекта в эксплуатацию и до подписания Сторонами передаточного акта»

.

При детальном анализе данного пункта договора сразу становится ясным, что заложенные в него условия не имеют ничего общего с действующим законодательством. Более того, четко прослеживается неуемное желание застройщика возложить на дольщика собственные издержки.

В данном случае оплата коммунальных и прочих услуг, безусловно, является обязанностью застройщика, поскольку нормы п. 3 ст. 154 ЖК:

«Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности»

прямо связывают возникновение обязательств с наличием права собственности на помещение!

Право собственности возникает у дольщика только с момента его регистрации в Росреестре (получения свидетельства о праве собственности), что прямо обусловлено нормами п.

2 ст. 8.1 ГК РФ

« Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом»

и п. 1 ст. 2 ФЗ № 122 РФ, а не с момента подписания акта приема/передачи объекта.

Возникновение права порождает и возникновение обязанностей с ним связанных. Соответственно, до момента возникновения права собственности дольщик не обязан оплачивать описанные выше услуги. О том же говорят и нормы п. п.

6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ:

«Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: «… лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи»

. Следовательно, период от даты ввода объекта в эксплуатацию и до подписания акта приема/передачи является экономическим риском застройщика и не подлежит возмещению из средств дольщика.

В п. 4.6 ДДУ застройщик ограничивает дольщика в правах на устранение строительных недостатков, а именно:

«до рассмотрения Застройщиком … предъявленного участником долевого строительства требования об устранении недостатков … Участник долевого строительства не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий ДДУ…»

, причем ссылается на нормы ст. 7 ФЗ № 214. В данном случае условия, заложенные в договор застройщиком, абсолютно незаконны, т. к. нормы п. 4 ст. 7 ФЗ № 214

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

от 30.12.04 г.

прямо об этом говорят:

«Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными»

. Пункт 5.1 содержит в себе прямо исключающие друг друга условия оплаты, а именно: абз.

2 п. 5.1:

«Цена договора не является окончательной и подлежит изменению только в случае…»

и абз.

6 п. 5.1:

«Указанная в настоящем пункте стоимость одного квадратного метра долевого строительства является окончательной, изменению не подлежит и…»

.

При такой редакции п. 5.1 договора долевого участия имеется благодатная почва для судебных разбирательств, при которых суд примет сторону дольщика! В п. 6.3 ДДУ застройщик заложил обязанность по оформлению дольщиком доверенности на сотрудников застройщика для регистрации прав собственности, между тем, для подачи документов на государственную регистрацию прав собственности в данном случае от дольщика необходимы только его экземпляр акта приема/передачи и экземпляр ДДУ.

Требование доверенности в данной редакции п. 6.3 договора резко ограничивает права дольщика на свободу волеизъявления. Редакция п. 6.10 договора долевого участия подразумевает участие в ДДУ нескольких дольщиков одновременно, что прямо идет вразрез с нормами п.

1 ст. 4 ФЗ № 214

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

от 30.12.04 г., поскольку в данном случае явно закон не предусматривает множественной формы участия. В законе прямо прописано:

«По договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости»

.

В условиях п. 7.2 заложена обязанность дольщика возместить застройщику затраты на штрафные санкции, возникшие в связи с преждевременным получением застройщиком оплаты по договору, что само по себе является незаконным, т.

к. мало того, что у застройщика возникла ничем не обоснованная выгода, так еще и дольщик обязан оплачивать правонарушения, совершенные застройщиком! Из этого можно снова сделать вывод о ничтожности данного пункта договора.

По итогам рассмотрения условий вышеописанного договора напрашиваются следующие выводы:

  1. 5 пунктов договора являются не чем иным, как полностью перепечатанными статьями ФЗ № 214 от 30.12.04 г.;
  2. договор изобилует пунктами (в кол-ве 6 шт.), нарушающими нормы действующего законодательства, т. е. ничтожными с юридической точки зрения;
  3. основные существенные условия в договоре прописаны довольно четко;
  4. договор долевого участия в строительстве прописан на 16 страницах, из которых 5 содержат абсолютно ненужную информацию, не имеющую отношения к самим условиям ДДУ. При подобной постановке вопроса фирма-застройщик, равно как и дольщик, сильно рискуют поучаствовать в процессе судебных разбирательств.

Теперь давайте рассмотрим образец договора долевого участия № 2 Рассматриваемый ДДУ содержит четкое указание на место и дату заключения. Также ясно прописаны общая площадь строительного объекта по данным проекта, строительный № помещения по проекту, № дома, № этажа, № подъезда.

Место расположения объекта долевого строительства указано с конкретным строительным адресом.

Приложениями № 1-3 к ДДУ оформлены конкретные параметры будущего помещения, его площадь и планировка.

Перечень отделочных работ, обязательных к выполнению застройщиком, прописан в приложении № 4. В условиях договора долевого участия четко прописана дата передачи объекта дольщику. В качестве правовых оснований для заключения договора долевого участия приведены ссылки на права собственности и аренды земельных участков, а также разрешение на строительство, подтвержденные документально.

В ДДУ однозначно прописана сумма оплаты по договору и стоимость одного квадратного метра площади. В условиях п. 3.3 заложена обязанность застройщика возместить дольщику разницу стоимости кв.

м. площади, если таковая появится после обмеров БТИ. В условиях п. 3.1 ДДУ содержится расплывчатая формулировка о формировании цены с учетом всех налогов, в связи с чем непонятно, какие именно налоги и в каком размере включены в стоимость оплаты по договору?

В п. 4.4 имеется условие, обязывающее дольщика предоставить доверенность для регистрации права собственности, что необязательно, поскольку условия ДДУ не содержат обязанности застройщика по оформлению права собственности в интересах дольщика. Пункт 4.1.6 ДДУ, изложенный в приведенной ниже редакции, абсолютно репрессивен по отношению к дольщику, поскольку содержит обязательство дольщика о заключении договора управления и возмещении затрат на содержание и обслуживание объекта: «Одновременно с подписанием Акта приема/передачи объекта заключить с обслуживающей организацией (управляющей компанией) договор на предоставление коммунальных и сопутствующих услуг (далее – «договор на обслуживание) в день подписания Акта приема/передачи помещения и оплатить сметную стоимость коммунальных и сопутствующих услуг обслуживающей организации (управляющей компании) за 3 месяца в течение одного календарного дня с даты выставления счета обслуживающей организацией (управляющей компанией). В случае отказа или уклонения Участника от заключения договора с обслуживающей организацией (управляющей компанией) Участник обязуется возместить застройщику все документально подтвержденные затраты, включающие в себя, помимо затрат по оплате коммунальных и сопутствующих услуг обслуживающей организации (управляющей компании), также затраты на содержание общего имущества Многоквартирного жилого дома в течение 3-х рабочих дней с момента направления Участнику соответствующего требования застройщика».

Как уже было сказано выше, подобные требования грубо нарушают нормып. 5 ст. 153 и п. 3 ст. 154 ГК РФ в части оплаты коммунальных платежей и обязанности по содержанию собственности.

Более того, здесь явно просматривается ничем не аргументированное желание Застройщика получить необоснованную выгоду (неосновательное обогащение), каковая подлежит возмещению согласно норме п.

1 ст. 1102 ГК РФ, а именно:

«Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)…»

. Условия п. 4.2.1 договора долевого участия, изложенные в следующей редакции: «….

Знакомиться с информацией о Застройщике, …Участник не вправе требовать от Застройщика предоставления Участнику каких-либо документов, не предусмотренных статьей 20 Закона № 214 ФЗ», противоречат нормам ст. 21 ФЗ № 214, в которой содержится исчерпывающий список документации и порядок ее предоставления.

Соответственно, условия данного пункта договора являются ничтожными. В п. 4.4.4 ДДУ содержится условие одностороннего расторжения договора:

«В случае одностороннего отказа Застройщика от исполнения Договора по основаниям, предусмотренным Законом № 214 ФЗ, Договор считается расторгнутым со дня направления Участнику уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора…»

. Данное утверждение, по мнению автора, в корне неверно!

Поскольку договор долевого участия (как форма сделки) подлежит государственной регистрации согласно нормам п. 3 ст. 4 ФЗ № 214 и п. 3 ст. 433 ГК РФ:

«Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом»

и вступает в силу с ее момента, то и расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации и считается совершенным с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП. Можно смело утверждать, что описанный выше пункт ДДУ является противоречащим действующему законодательству, следовательно, он ничтожен.

Из приведенного выше становится абсолютно понятно, что рассмотренный ДДУ содержит 4 пункта, прямо противоречащих нормам различных законов, следовательно, являющихся юридически ничтожными. При подобных условиях разговор о полном соответствии договора долевого участия нормам действующего гражданского законодательства идти не может!Приступим к рассмотрению образца № 3 Представленный для рассмотрения типовой образец ДДУ в титульном листе не содержит указания на дату подписания договора, что является грубым нарушением существенных условий ДДУ, т. к. затрудняет определение сроков исполнения обязательств с обеих сторон.

В качестве правовых оснований для заключения договора приведены ссылки на права аренды земельного участка и разрешение на строительство, подтвержденные документально.

В предмете договора четко прописан строительный адрес объекта долевого строительства.

В приложении № 1 к ДДУ дана развернутая схема планировки квартиры с указанием общей площади и площади каждого конкретного помещения.

Там же указаны условный № квартиры по проекту, № секции (подъезда), № корпуса, № этажа, что исключает возможность двойной продажи помещения.

В приложении № 2 к ДДУ четко указан объем отделочных работ, проводимых по каждому отдельно взятому помещению. Там же прописаны объемы работ по водоснабжению, канализации, системе отопления, электроснабжению.

Однако отсутствует какое-либо упоминание о наличии слаботочных сетей (телефонная линия, телевизионная антенна, радиоточка).

Пункт 2.6 ДДУ содержит в себе два взаимоисключающих условия по оплате договора, а именно: «В случае если фактическая Расчетная площадь квартиры по результатам обмеров БТИ после окончания строительства Жилого дома будет отличаться менее чем на 1 % в сторону уменьшения либо в сторону увеличения от указанной в п. 3.1 настоящего договора, то цена настоящего договора изменению не подлежит и дополнительные расчеты (возврат излишне уплаченных денежных сумм Участнику долевого строительства либо доплата Застройщику за дополнительную площадь) между сторонами не производятся.

В случае если фактическая Расчетная площадь квартиры по результатам обмеров БТИ после окончания строительства Жилого дома будет отличаться менее чем нам 1 % в сторону уменьшения либо в сторону увеличения от указанной в п. 3.1 настоящего договора, то цена настоящего договора подлежит соответствующему изменению, о чем стороны подписывают дополнительное соглашение к настоящему договору, в связи с чем стороны производят дополнительные расчеты за всю излишнюю либо недостающую площадь Квартиры по данным обмера БТИ». Данная редакция п. 2.6 позволяет двояко трактовать существенные условия договора, и при этом весьма вероятно возникновение прецедента для судебного разбирательства.

С юридической точки зрения этот пункт ДДУ является ничтожным в силу нормы п.

1 ст. 16 ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.92 г. Пункты с 3.7 по 3.13 договора (на 3-х листах) являются полностью перепечатанными статьями ФЗ № 214 и ФЗ № 122!

В п. 5.5 ДДУ содержатся условия досрочного расторжения договора, противоречащие нормам п. 3 ст. 4 ФЗ № 214 и п. 3 ст. 433 ГК РФ! Условия п. 6.3 договора долевого участия содержат в себе ограничение в применении законодательства по отношению к спорным условиям сделки, а именно: «Стороны пришли к соглашению, что настоящий договор заключен в соответствии с п.

8 и п. 2 ст. 421 ГК РФ и при его толковании стороны будут руководствоваться положениями ГК РФ и Применимого закона». Данное утверждение вообще не имеет под собой какой-либо почвы, т. к. действующим законодательством стороны договора не наделены правами толковать нормы закона, это является прерогативой суда!

Именно суд определяет, какой закон применим для разрешения данного конкретного спора.

Следовательно, п. 6.3 рассматриваемого договора долевого участия также является ничтожным. По результатам рассмотрения ДДУ №3 можно заключить следующее:

  1. текст ДДУ содержит 4 пункта, условия которых грубо нарушают действующее гражданское законодательство.
  2. содержание ДДУ изложено на 12 страницах, 5 из которых являются полностью перепечатанными статьями ФЗ № 122, ФЗ № 214 и гл. 26 ГК РФ;
  3. в тексте договора содержатся множественные нарушения существенных условий договора, что само по себе создает возможность судебного разбирательства;

По итогам рассмотрения приведенных выше типовых форм договоров долевого участия в строительстве можно сделать весьма и весьма неутешительные выводы: 1. из рассмотренных типовых ДДУ, применяемых на практике застройщиками, все 100 % образцов содержат в тексте условия, грубо нарушающие права дольщиков; 2.

из рассмотренных выше ДДУ тексты 100 % образцов содержат грубые нарушения действующего гражданского законодательства; 3. 100 % образцов рассмотренных ДДУ изобилуют юридически ничтожными пунктами, в силу чего автоматически создаются предпосылки для множественных судебных разбирательств; 4. 100 % рассмотренных договоров долевого участия содержат в своем тексте массу информации (до 25 % текста), вообще не имеющую отношения к предмету договора; 5.

большинство строительных организаций, ведущих свою хозяйственную деятельность на рынке долевого строительства, не уделяют должного внимания договорной работе, отсутствует тщательная проработка условий ДДУ, создается впечатление, что тексты ДДУ просто скопированы из Интернета.

В качестве рекомендаций можно посоветовать следующее:

  1. при заключении ДДУ обращайте особое внимание на наличие четко прописанных существенных условий договора, таких, как:

а) место и дата заключения ДДУ; б) указание в тексте ДДУ конкретного строительного адреса объекта долевого строительства; в) наличие условий и порядка оплаты, а также цены договора; г) указание в ДДУ или в приложении к нему № помещения, № секции (корпуса), № подъезда, № этажа; д) обязательном указании в ДДУ или приложении к нему плана (схемы) с планировкой помещений и их расположением; е) обязательном указании в ДДУ общей площади объекта долевого участия и площади конкретных помещений, входящих в него;

  1. любой пункт договора, нарушающий нормы действующего законодательства или ущемляющий права потребителя, является юридически ничтожным и в случае судебного разбирательства будет истолкован судом в пользу дольщика или исключен из предмета рассмотрения;
  2. еще лучше, если юрист будет сопровождать течение всей сделки купли/продажи помещения.
  3. договор долевого участия является достаточно специфическим документом и перед его заключением не лишним будет обратиться за консультацией к юристу.

Автор: Алексей Абрамов, ведущий юрисконсульт ГУП «Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г. Москвы ТУ по ЮВАО» Источник: журнал .

Рубрики: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера». Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе.

Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+