Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Как продается ипотечная квартираесли уже найден покупатель

Как продается ипотечная квартираесли уже найден покупатель

Как продается ипотечная квартираесли уже найден покупатель

Покупка ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка


Здесь три основных пути организации сделки:

  • Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе покупки квартиры.
  • Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа квартиры.
  • Задолженность по ипотечному кредиту не погашается, а переносится на Покупателя в результате сделки. То есть фактически происходит покупка ипотечной квартиры в ипотеку.

Каким путем лучше идти? Какой порядок покупки квартиры с обременением ипотекой?

Где риск Покупателя будет выше? Ответ неоднозначен, и будет зависеть от конкретной ситуации. На рынке недвижимости применяются все три варианта покупки ипотечной квартиры.

Рассмотрим их по очереди. – как это происходит?

Нюансы, риски, особенности.

Можно ли продать квартиру если она в ипотеке?

+1Анонимный вопрос · 26 янв 2018 · 95,6 K32ИнтересноЕщё · 1,4 KПрофессиональные услуги риэлтора. Отвечаю на вопросы на своем форуме. · Чтобы продать квартиру, которая на данный момент находится в ипотеке, можно воспользоваться некоторыми известными вариантами, но все равно права собственника будут заключены в определенные рамки.

Как правило, такие объекты недвижимости продают в срочном порядке и по более сниженной цене, чем аналогичные варианты без обременений.

Но, если собственник идет на уступки и снижает цену, есть возможность продать квартиру достаточно быстро.
Жилплощадь с обременением в виде ипотеки нельзя продать через обычный договор купли-продажи, поэтому первым делом следует пойти в банк и выбрать способ, с помощью которого вы будете реализовывать продажу:

  1. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом.
  2. Досрочное погашение ипотеки;
  3. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;

Первый способ самый популярный и простой, но и тут нужно постараться, так как собственнику нужно найти такого желающего приобрести жилье, у которого есть необходимая сумма на руках.

Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный займ, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформить документ об оставшемся долге. После этого необходимо оформить договор купли – продажи между двумя сторонами.

После этого необходимо оформить договор купли – продажи между двумя сторонами. Обязательно его необходимо заверить юридически, у специалиста. Следующим шагом будет покрытие займа с помощью денег, полученных от приобретающей стороны.Если следовать второму способу, то здесь также необходимо сначала оправиться в банк за получением согласия.

Также сотрудник банка должен предоставить вам справку о том, какой размер долга вам еще нужно выплатить. Затем покупатель, при помощи нескольких ячеек, кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом довольно частое явление, особенно тогда, когда у заемщика нет денег.

В этом случае ищут покупателя, который готов приобрести такую недвижимость с условиями ипотеки. Для продающей стороны это является отличным способом провести сделку, а вот покупающая сторона может получить выгоду, так как банк может немного улучшить условия для покупки.

Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка, и выбрать обремененный объект. С уважением, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич!5223 · 43,3 KПравильно, пусть продавец квартиры с ипотекой заранее боится, что продажа такой квартиры — дело настолько сложно. Читать дальшеОтветить10518Ещё 25 комментариевНаписать комментарий.Ещё 28 ответов · 141Отвечаю на юридические вопросы по недвижимости.

Мой сайт — Prozhivem.c.Здесь пишут про согласие банка на продажу.

Да, оно потребуется — п. 2 ст.

346 ГК РФ. Но не все банки дают согласие. На моей практике половина банков просто говорили, чтобы собственники выплатили весь долг, сняли обременение с. Читать далее3331 · 28,8 KАнтон, а такую операцию возможно провести с помощью электронных подписей без личного участия собственника ?Ответить45Ещё 3 комментарияНаписать комментарий.

· 3,7 KАвтор Телеграм-канала «Кот-юрист». Эксперт по защите прав потребителей. · Продать ипотечную квартиру возможно, поскольку вы являетесь ее собственником и вправе решать, как распоряжаться этой квартирой.

Однако для продажи заложенного имущества необходимо получать согласие залогодержателя или владельца. Читать далее1614 · 20,9 KАнтон, а такую операцию возможно провести с помощью электронных подписей без личного участия собственника ?

Ответить31Ещё 2 комментарияНаписать комментарий.

от имени Кредитный интернет сервис, помощь в оформлении кредитов · Необходимо найти покупателя, который заинтересовался квартирой и готов отдать деньги до заключения сделки купли-продажи. Если он уже есть, потребуется обратиться в кредитную организацию и сообщить о своем желании продать взятое.

Читать далееСамые выгодные предложения банков по кредитам, решение по заявке за 2 минуты89 · 15,0 KНа практике все происходит несколько иначе: 1. Вносится сумма остатка долга по ипотеке. 2.Сразу же подаются. Читать дальшеОтветить91Ещё 2 комментарияНаписать комментарий.

· -4�Риэлторские услуги ⚖Юридические услуги �Геодезические услуги.Всего существует 4 варианта продажи ипотечной собственности: 1.

Досрочная уплата ипотеки 2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки 3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом 4. Продажа ипотечного жилья банком 1-ый способ. Читать далее59 · 2,3 KНаписать комментарий. · -7Ипотечный кредит оформляется в банках под залог приобретаемого жилья. На него накладывается обременение, не позволяющее собственнику полноправно им распоряжаться до момента полного погашения займа.
На него накладывается обременение, не позволяющее собственнику полноправно им распоряжаться до момента полного погашения займа.

Сделку о продаже квартиры. Читать далее49 · 15,4 KНо закон позваляет на момент сделок от 01 01.2015 чтоб кридыт был имено этим чиссломОтветить31Написать комментарий. · 42Юрист сервиса консультаций https://prav.ioСовершить сделку с данным видом обременения возможно. Однако, следует учесть некоторые нюансы.

Во-первых, покупатель изначально должен осознавать, что на квартиру наложено обременение и его нужно снять. Решить эту проблему. Читать далее1017 · 10,3 KИменно так!ОтветитьЕщё 1 комментарийНаписать комментарий. от имени Ассоциация по взаимодействию профессиональных риэлторов Республики Баш.

· Конечно можно! Есть четыре варианта продажи.

Все они описаны в стате: https://avprrb.ru/articles/ipoteka/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru/ Продажа своими силами Специально оформлять согласие продажи с банком-кредитором при. Читать далее52 · 690Написать комментарий. · -9Ипотечный брокер. Эксперт по ипотеке на телеканалах РБК, Мир24.Да, можно. Есть несколько вариантов: 1) Найти средства и закрыть свой долг перед банков, чтобы продать свободную от обременения квартиру.
Есть несколько вариантов: 1) Найти средства и закрыть свой долг перед банков, чтобы продать свободную от обременения квартиру.

Деньги можно привлечь у друзей, родтсвенников, или у инвестора, стоит это обычно 5-6 %. Читать далее1 · 851Написать комментарий. от имени Профессиональные, бесплатные консультации по недвижимости.

Помогу. · Добрый день Ответить на ваш вопрос достаточно просто. Квартиру под ипотекой продать можно. Продать ее не уступая в цене и без сложностей — нельзя.

Чтобы вам не говорили риэлторы продать квартиру находящуюся в ипотеке без. Читать далее1 · 685Написать комментарий.Читайте также · 4,2 KЭксперт тем «Футбол» и «Спорт». Пишу комменты на «Футболологике» и.Заработать денег.

Пойдет такой способ? Украсть можно. Так быстрее намного, правда есть нюанс: дано не каждому. Можете оформить опеку над пожилым одиноким человеком с условием наследования его жилья.

Но это очень маловероятно. И старики сейчас стали умнее, и рынок давно поделен и других нюансов куча.

Легче выиграть жилье в лотерее «Золотой ключ «. А на самом деле зачем вам квартира в ипотеку?

Это рабство и кабала. Легче и выгоднее снимать, а деньги, которые планировали платить по ипотечному кредиту ( как правило несколько десятков тысяч рублей) инвестировать. Интернет смотрю у вас есть. Яндекс или Гугл тоже.

Почитайте, много материала по этой теме. Не лезьте добровольно в кабалу и долговую яму.1620 · 5,4 K · 274Люблю математику и литературу, а вот фотографироваться нет.Нет, налог платить не надо.

Если сумма продажи квартиры равна сумме покупки, то есть нет ни какой выгоды, или Вы владели квартирой более пяти лет, то налог не платится. Удачи!1 · 3,0 K · 1,4 KПрофессиональные услуги риэлтора. Отвечаю на вопросы на своем форуме.

· Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?Так как квартира приобретена на заемные средства банка, поэтому при ее продаже нужно согласовать этот процесс с банком и получить от него официальную бумагу. Поэтому, чтобы совершить такую сделку, необходимо:

  1. Получить согласие на сделку от органов опеки и попечительства.
  2. Удостовериться, что жилищные условия семьи останутся в порядке и никаким образом не станут хуже, а права несовершеннолетних лиц будут соблюдены;

Поэтому, после получения согласия от банка, нужно обратиться в органы опеки и получить согласие там. И только после получения этих документов, можно предпринимать какие-либо действия с целью продажи недвижимости.

С уважением, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич!

212 · 9,1 K · 1,4 KПрофессиональные услуги риэлтора.

Отвечаю на вопросы на своем форуме. · Как избавиться от ипотечной квартиры?При заключении договора с банком, вам объясняют, что может быть такой непредвиденный случай, как продажа квартиры, взятой в ипотеку.

Если вы продаете квартиру с помощью банка, то банк сам заключает соглашение с покупателем вашей недвижимости. Он расплачивается по кредиту, оплачивает все задолженности.

Вы получаете необходимые справки. Это довольно сложный процесс и найти такого покупателя очень сложно.Можно досрочно погасить кредит и продать недвижимость. Либо покупатель гасит этот кредит и потом вы продаете квартиру ему (с учет погашенной суммы).

Это опять же очень сложно и затратно.С уважением, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич! 8 · 1,2 K · 2,3 KПользователь данного сайта В среднем, ипотечный ежемесячный платёж выше, чем платёж за аренду той же самой квартиры. Если вы готовы ждать 20-30 лет, то ваш план приближается к реальности.

При этом, у вас должно быть, где жить, и возникает вопрос: для чего тогда брать ещё квартиру — ради будущего дохода со сдачи в аренду, когда она окупится?

Риски на себя вы берёте при этом сразу. Например, съёмщики могут задерживать оплату, могут съехать в любой момент, не оплатив, и вы потратите время, пока найдёте других за ту цену, какая выгодна вам.

Если сдавать дороже рынка, то пустовать квартира будет 50% времени, т.е., сдавая дорого, вы получаете меньше, чем если сдадите по средней цене, при этом, чтобы сдавать хотя бы не дешевле рынка, периодически придётся вкладываться деньгами и временем в косметический ремонт.5 · 1,7 K · 1,6 Kочень любознательная и увлекающаяся натураОбязательная регистрация (постоянная или временная) предусмотрена законом и должна быть оформлена в течение 10 дней с момента выписки.

Иначе на гражданина накладывается штраф по окончании месяца.63 · 8,9 K от имени Все риэлторские услуги: покупка, продажа, обмен, аренда жилой и коммер. · Прежде чем заниматься такой сделкой, стоит обязательно учесть некоторые негативные моменты этого способа. Во-первых, рынок недвижимости достаточно нестабилен, и в случае, если вы не сможете оплачивать ипотеку в связи с трудностями, банк не сможет реализовать жилье по большой цене, чтобы погасить ваш долг.

И, во-вторых, процесс покупки жилья без первоначального взноса может свидетельствовать о вашей низкой платежеспособности. Поэтому, банк может не одобрить такое мероприятие. Однако, если вы решили воспользоваться таким вариантом, то такой способ ипотеки имеет место быть.

Некоторые банки выдают ипотеку без первого взноса но под 15% годовых в среднем. Но воспользоваться услугой могут только наемные сотрудники, срок выплаты составит 25 лет, и, как показывает практика, более 3 миллионов им выдать не смогут. Также приобрести жилье получится только у специальных застройщиков, которые имеют аккредитацию на такого рода процессы.С уважением, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич3 · 1,3 K · 1,4 KПрофессиональные услуги риэлтора.

Отвечаю на вопросы на своем форуме.

· Все операции с жильем, приобретенным в ипотеку, всегда очень сложные. Все потому что вы не являетесь полным собственником квартиры, вы собственник с ограничениями, ее нельзя продавать, ее нельзя сдавать, в ней даже нельзя сносить стены.Если и после этого вы читаете этот комментарий, то я осмелюсь предложить рискованный вариант.

Все потому что вы не являетесь полным собственником квартиры, вы собственник с ограничениями, ее нельзя продавать, ее нельзя сдавать, в ней даже нельзя сносить стены.Если и после этого вы читаете этот комментарий, то я осмелюсь предложить рискованный вариант.

Вы погашаете досрочно долг (возможно берете новый кредит и погашаете им) и продаете квартиру, которая находится у вас теперь уже в стопроцентной собственности. При этом надо помнить, что проценты по взятому кредиту, у вас будет больше чем проценты по ипотеке.Еще можно заключить договор с покупателем квартиры, он покрывает весь долг по ипотеке, вы заключаете договор (он соответственно уже все выплатил вам) и вы «продаете» ему квартиру.

Обращайтесь помогу!С уважением, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич! 4 · 491 · 488Специалист по Недвижимости, Риелтор.Для начала вам предложат погасить задолженность с помощью продажи этой квартиры, продав которую, вы благополучно вернёте часть суммы себе и остальное отдадите в счет погашения кредита, а вот если вы откажетесь от ее продажи и будете продолжать не платить, тогда вашу Квартиру продадут, уже без вашего ведома, через аукцион, а вам пришлют уведомление о выселении. Но помните, это происходит только со злостными неплательщиками, которые не платят ипотеку несколько месяцев подряд и не хотят идти на контакт с сотрудниками банка, которые предлагают приемлимые варианты решения проблемы.5 · 1,6 K · 284Основатель адвокатского сообщества «СЛОН» и мобильного сервиса.Чтобы узаконить перепланировку, надо для начала обратиться в соответствующую организацию, которая составит вам проект.

Эта работа стоит порядка 30-50 тысяч рублей, в зависимости от региона и от количества изменений. Далее проект необходимо отнести в БТИ, откуда в дальнейшем придёт проверка, которая выяснит, все ли корректно в вашем проекте и не мешают ли изменения функционированию объекта.

В отсутствие препонов и желания нажиться, сотрудники БТИ утверждают все примерно в течение месяца.

В случае наличия вышеизложенного, могут потребоваться дополнительные вложения. Если же продавать квартиру, как есть, то цену можно снизить, что ускорит и сам процесс продажи.

Это ваш выбор, для более конкретной информации лучше обратиться к риэлторам, которые ещё и мониторят рынок9 · 869СпроситьВойтиМеню

○ Риски покупки такого жилья.

Как и при любой сделке с недвижимостью, покупатель несет определенные риски. На практике возникают следующие ситуации:

  1. Мошенничество продавца (вступление его в права собственности и отказ в заключении дальнейшей сделки).
  2. Срыв сделки из-за появления денег у продавца на погашение кредита.
  3. Банк может обанкротиться, пока деньги пребывают в ячейке и ожидают перехода прав собственности.
Рекомендуем прочесть:  Как можно взять ипотеку

Если при покупке квартиры, берется снова кредит, то рисков еще больше.

Переоформить ипотечный кредит на покупателя

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой.

То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.Сложность этого способа вот в чем.

Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика.

Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.После этого вы с покупателем заключаете договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает с новым собственником кредитный договор. Кроме регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю потребуется внести изменения в запись об ипотеке — сменить залогодателя.Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир.

Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Способ 1: Досрочное погашение

Досрочное погашение ипотеки для продажи квартиры имеет два варианта реализации:

  1. погашение займа собственными средствами;
  2. привлечение средств покупателя квартиры на закрытие кредита.

В первом случае подразумевается обычная процедура досрочного погашения ипотеки. Заемщик вносит средства, снимает обременение с квартиры и дальше реализует ее по общим правилам без участия банка.Однако подобная схема применяется редко — не каждый заемщик обладает нужной для погашения ипотеки суммой.

В этой ситуации актуален второй вариант досрочного погашения — привлечение средств покупателя недвижимости.Порядок действий в данном случае следующий:

  1. заемщик обращается в кредитующий банк, указывает причину и получает согласие на досрочное погашение и продажу ипотечной недвижимости;
  2. заемщик и члены его семьи выписываются из ипотечной квартиры;
  3. между заемщиком и покупателем составляется соглашение о внесении средств, документ заверяется нотариально;
  4. покупатель вносит задаток в размере, необходимом для погашения ипотеки;
  5. банк рассчитывает оставшуюся сумму ипотеки;
  6. стороны оформляют куплю-продажу и акт приема-передачи недвижимости, после чего новый собственник регистрируется в Росреестре.
  7. заемщик вносит средства в счет оставшейся части займа и снимает обременение с квартиры;

Подобная сделка требует значительного доверия несмотря на документальное заверение основных ее этапов.

С учетом данного аспекта банк нередко принимается в качестве посредника и гаранта проведения сделки.Преимущество досрочного погашения — простота и оперативность оформления. При этом от решения банка мало что зависит, основной акцент делается на договоренности сторон.

Из данного аспекта происходит и основной недостаток — риски мошенничества как для покупателя, так и для заемщика.

Кто покупает квартиры в ипотеке

В 99 процентах случаев выставленная на продажу квартира с обременением продается по существенно сниженной цене.

Для опытного риэлтора подобные предложения – золотое дно, поэтому чаще всего на объявления первыми откликаются именно они.

Кроме того, специалисты по недвижимости – народ рисковый, ради хорошей прибыли некоторые из них готовы платить вперед. И если вы согласны подвинуться по цене процентов на 20-30 от рыночной, можно воспользоваться услугой срочного выкупа. Также риэлторы (естественно, опытные и грамотные) могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей.

Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, – вторая категория покупателей жилья в ипотеке. Они согласны на сложную сделку за дисконт процентов в 10 к рыночной цене, но предпочитают, чтобы их вел за руку опытный специалист.

Еще одна группа покупателей – ценители жилья в конкретных домах. Если ваша ипотечная квартира находится в жилом комплексе, куда стремится попасть жить полгорода, то беспокоиться не о чем: найдутся желающие и на предложение с обременением.

Как перепродать ипотечную квартиру в Сбербанке

Квартиру, купленную в ипотеку от Сбербанка, тоже можно продать и купить, в том числе в ипотеку.Если покупатель хочет купить такую квартиру в ипотеку, залог переоформят на нового собственника.

Делать при этом ничего не нужно, банк все оформит сам.

Подробнее о сделках такого типа читайте в материале Однако, у покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения: купить ее можно только в том же городе, где оформлялась ипотека. Важно, что при выборе любого из трех способов проведения сделки, продавец и покупатель должны согласовывать свои планы и действия с банком.

В противном случае, может наступить много негативных последствий. Например, отказ в государственной регистрации перехода права собственности.

При этом продавцам и покупателям не стоит бояться таких сделок — при правильном оформлении взаимоотношений всегда можно избежать рисков. В такого рода сделках всегда оправдана помощь специалистов.

Во-первых, профессиональный риелтор обратит внимание на спорные моменты, он проверит документы, проинформирует клиента о рисках и подводных камнях, предложит оптимальный вариант.

Найти в своем городе сертифицированное агентство и аттестованных специалистов, владеющих всеми необходимыми знаниями для работы на рынке недвижимости, можно на . Во-вторых, сотрудники банков и агенты по недвижимости говорят на одном языке, владеют общей терминологией, что, конечно, упрощает коммуникации и ускоряет процесс совершения сделки.

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

YakobchukOlena/FotoliaЕсть разные схемы проведения сделки по приобретению таких квартир. Первая схема предполагает, что выкуп из-под залога возможен только при условии передачи денежных средств покупателем продавцу. Единственный риск в этой ситуации – если что-то случится с продавцом в момент, пока сделка не зарегистрирована.

При данной схеме покупатель отдает 300 тысяч рублей продавцу, который в свою очередь вносит их на счет банка. Банк закрывает судный счет продавцу, после чего снимается обременение и предоставляются документы о погашении ипотеки.При использовании второй схемы сделка производится в том же банке, в котором у продавца оформлена ипотека. Покупатель оформляется как заемщик и одобряет в банке данный объект.

В этой ситуации можно договориться с банком о том, что достаточно будет погашение судной задолженности, без регистрации снятия обременения для выдачи кредита.Многие потенциальные покупатели не хотят связываться с «чужими» долгами и боятся, что они в итоге лягут на их плечи. Стоит отметить, что процесс купли-продажи подобных объектов уже давно отработан, но, тем не менее, следует придерживаться определенных правил, чтобы не попасться в руки мошенников.В первую очередь необходимо помнить, что собственником квартиры до погашения долговых обязательств является не ее продавец, а банк, который выдал ему кредит на покупку недвижимости, и полноправным владельцем продавец сможет стать только после погашения ипотеки. Поэтому первым делом покупатель должен обратиться в Росреестр, чтобы получить корректную информацию о квартире и ее нынешнем владельце и проверить, все ли в порядке с документами на собственность.

Если все хорошо, то далее ему необходимо погасить ипотечный кредит владельца. Перед тем как сделать это, следует заключить предварительный договор купли-продажи, в котором обязательно должно быть прописано, что нынешний владелец обязуется продать квартиру после того, как покупатель погасит его долг перед банком. Это делается для того, чтобы в дальнейшем не возникла ситуация, при которой покупатель выплатил долг продавца, а последний после этого отказался продавать квартиру.

После погашения задолженности перед банком продавец ждет от него закладную и снимает обременение, после чего происходит непосредственный процесс покупки квартиры, и она переходит к новому владельцу.Хотя процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке, и кажется крайне рискованным и непростым делом, по факту – это обычная сделка на вторичном рынке недвижимости, лишь дополненная парой процедур, связанных с погашением долга продавца. Чтобы наверняка не оказаться втянутым в мошенническую схему и не потерять свои деньги, следует нанять опытного риелтора, который поможет провести сделку максимально быстро и безопасно.В первую очередь при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо получить согласие банка. Банк, в залоге которого находится квартира, может установить какие-либо условия, которые продавец должен соблюсти для продажи заложенной квартиры.

Так, например, он может потребовать от залогодателя до продажи квартиры третьему лицу оплатить ипотеку в установленном банком размере (например, оплатить 50%).

Банк также может отказать в переоформлении ипотеки на другого гражданина, поскольку он заинтересован в том, чтобы у нового залогодателя была положительная история и возможность выплатить полностью ипотеку в дальнейшем.Так как в данном случае у нового покупателя имеется необходимая сумма для выплаты ипотеки, новый покупатель и продавец могут заключить соглашение, по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотеки. Далее данное соглашение удостоверяется нотариусом, покупатель, в соответствии с соглашением, уплачивает оставшуюся часть ипотеки.

После того как ипотека выплачена, банк выдает соответствующие документы, подтверждающие факт выплаты. И далее все проходит в обычном порядке купли-продажи квартиры.

Более никаких подводных камней быть не должно, однако необходимо произвести и обычные действия при покупке квартиры (проверить на наличие обременений, а также узнать, кто прописан в данной квартире).В современной банковской практике такой вид сделки не проводится. Процесс наложения последующей ипотеки не отработан, как и вопрос смены текущего залогодателя (заемщика по кредитному договору).

Единственным вариантом у клиента остается передача части своего первоначального взноса продавцу для погашения действующего ипотечного кредита и, после снятия обременения, приобретение в собственность с привлечением кредитных средств своего банка. Такая процедура связана с рисками дальнейшего отказа продавца от проведения сделки, тратой своих средств, которые планировалось направить на первоначальный взнос, так как при минимальном первоначальном взносе и/или его отсутствии процентная ставка по кредиту выше.Если кредит одобрен в том же банке, который является залогодержателем выбранной Вами квартиры, то в таком случае необходимо уточнить у кредитного учреждения возможность покупки жилья без предварительного погашения кредита, взятого продавцом.Некоторые банки (в их числе Сбербанк) рассматривают выдачу ипотечного кредита под квартиру, находящуюся в залоге. Кроме того, при достижении соответствующих договоренностей с продавцом Вы можете погасить его кредит, передав деньги в качестве задатка.

Снимается обременение, после чего осуществляется покупка квартиры. Однако есть риск, что после снятия данного обременения Ваш банк не одобрит по какой-либо причине кредитование объекта.Также можно попросить продавца погасить кредит и снять обременение, например, взяв потребительский кредит, а для того чтобы быть полностью уверенными в безопасности проведения сделки, рекомендуем обратиться к профессионалам.В случае, если покупатель планирует приобретение жилья, находящегося в ипотеке у предыдущих владельцев, стоит рассмотреть вариант погашения оставшейся части ипотечного займа (300 тысяч рублей) своими финансовыми средствами.

Когда долг перед банком будет погашен, с квартиры будет снято обременение, и можно будет со спокойной душой выходить на сделку. Несмотря на видимую оптимальность варианта, все-таки имеют место быть высокие риски. Например, с продавцом произойдет несчастный случай или иное происшествие, повлекшее причинение вреда здоровью или смерть; продавец банально может передумать, когда ипотечный заем уже будет вами погашен, и Вы не избежите судебных разбирательств, траты времени и нервов.

Самый безопасный и потому идеальный вариант – это проведение сделки в одном и том же банке.

То есть когда покупатель одобряется в качестве заемщика в том же самом отделении банке, где и находится в обременении объект ипотеки. Тогда эту сделку можно провести под контролем службы безопасности и юристов банка, а это гарант безопасности для покупателя и его финансовых средств.Если мы говорим о подобной схеме сделки с ипотекой, то в первую очередь нужно обращаться в банк, который является залогодержателем.

Банк как залогодержатель должен быть вписан в ваши отношения, то есть сторонами в договоре будут являться покупатель, продавец и банк. В договоре также должно быть прописано, условно говоря, что банк готов перенести залог на объект с одного собственника на другого. Поэтому в данной ситуации нужно обязательно обращаться в банк, и вместе с ним структурировать сделку.

Возможен и четырехсторонний договор в случае, если покупатель хочет оформлять ипотеку в другом банке.Обращение в банк обезопасит Вас от недобросовестности продавца, поскольку, во-первых, все денежные операции будут зафиксированы, а, во-вторых, в случае спора у банка гораздо больше опыта в таких вопросах и необходимой для защиты документации. Также рекомендую проводить деньги через банк безналичными расчетами: опять же для дополнительной фиксации Ваших действий, которая сможет Вас подстраховать в спорной ситуации.Чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо получить согласие залогодержателя.

Если кредитная организация одобрит сделку, продавец и покупатель заключат обычный договор купли-продажи. Рисков у покупателя в таком случае нет никаких. Даже если у продавца в дальнейшем возникнут проблемы с погашением долга, его кредитор будет не вправе перекладывать ответственность на нового владельца квартиры.Следует учитывать, что банки крайне неохотно дают разрешение на последующую ипотеку или принимают в последующую ипотеку объекты залога.

Поэтому наиболее простыми в таких случаях являются сделки, когда банк-кредитор продавца и банк-кредитор покупателя совпадают.Самый безопасный способ для Вас – одобриться как заемщик в этом же банке, если у них есть механизм смены заемщика-собственника. Как ни странно, далеко не все банки предоставляют такую возможность, многие говорят, что сначала нужно погасить долг, а потом уже продавать. В этом случае возникает много опасностей и подводных камней, а именно:

  • передача денег продавцу на погашение его ипотеки до сделки и одобрения будет рискованной операцией, так как ничем материальным она не защищена;
  • срок получения закладной из банка и снятия обременения после погашения ипотеки может затянуться на недели, за которые может много чего случиться, и т. д.
  • Вы заплатите за чужую ипотеку, а Ваш банк откажет Вам в одобрении этого объекта или в выдаче ипотеки Вам после какой-нибудь дополнительной проверки;
  • другой банк не одобрит Вам объект ипотеки, пока на нем наложено чужое обременение;

Некоторые банки-партнеры идут на совместные сделки, и в этом случае Вы можете одобриться в своем банке, одобрить заложенный в другом банке объект и провести сделку через аккредитивный счет: тогда Ваши деньги не потратятся до того, как Вы станете собственником этой квартиры.

Если такие пути не подходят для Вас, предложите продавцам снять обременение с квартиры до сделки за счет потребительского кредита на короткий срок.

Можете внести им залог, например, 50 тысяч рублей, под предварительный договор купли-продажи. Можно заключить нотариальный договор при условии, что они подготовят квартиру к сделке в течение трех недель, а Вы купите ее в течении двух недель после этого. В таком случае Вы рискуете не 300 тысячами, а 50 тысячами рублей.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

1.

Где находится закладная на квартиру?

По какой бы из описанных выше схем, не проводилась сделка с залоговой квартирой, она займёт достаточно много времени. Главный тормозящий фактор – необходимость получения закладной (это документ в бумажном или электронном виде, подтверждающий право банка на заложенный объект).

Закладная выдаётся владельцу квартиры после того, как он полностью погасил свой ипотечный кредит. Без закладной невозможно снять обременение (залог) с квартиры. А пока не снят залог, продажу квартиры невозможно провести через Росреестр.

Ирина Халикова эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Как правило, закладная лежит в банке, в котором владелец квартиры (продавец) когда-то брал ипотечный кредит. Но может оказаться, что этот банк передал закладную другой финансовой организации.

Если это произошло, то срок получения закладной, скорее всего, увеличится.

Узнать, где находится его закладная, может владелец квартиры (продавец), обратившись в свой банк. Впрочем, даже если закладная никуда из банка не уходила, это не значит, что получить её будет просто. Иногда от момента расчета по кредиту до получения закладной проходит несколько недель, а то и месяц.

Среди неторопливых, в частности, ВТБ и Промсвязьбанк.

Как замечает специалист по первичному рынку жилья АН «Линк» Александр Рыбин, если закладная на квартиру находится в организации, которая тянет с её выдачей, это может даже стать причиной отказа от покупки такой квартиры. Александр Рыбин специалист по первичному рынку жилья АН «Линк» Своей неторопливостью при выдаче закладной славится САИЖК. Квартиры, находящиеся в залоге у САИЖК, очень неохотно покупают.

Покупатель не готов ждать лишний месяц. Впрочем, изобретено средство решения этой проблемы. Если владелец залоговой квартиры планирует её продажу, он рефинансирует кредит в банке, который выдаёт закладную более оперативно, нежели САИЖК.

Или, такой вариант – покупатель квартиры намерен брать кредит в ВТБ.

Тогда продавец квартиры рефинансирует свою ипотеку именно в ВТБ. В этом случае сделку с такой квартирой можно будет провести «внутри» одного банка. Впрочем, как заметил Александр Рыбин, иногда рефинансирование может сыграть с владельцем квартиры злую шутку.

Заёмщик ВТБ рефинансировал свою ипотеку в небольшом банке, а вскоре ему срочно потребовалось продать квартиру. И тут выясняется, что новый банк совсем не торопится с выдачей закладных.

Долго не могли найти покупателя. В результате квартиру удалось продать только с большим дисконтом.

Как самостоятельно продать квартиру, если покупатель с ипотекой ?

Пошаговый алгоритм для продавца 2020 год

Нюансы сбора документов Порядок, который обязан соблюдаться при сделке купли-продажи недвижимости по ипотеке несколько оличается от простого процесса реализации квартир, это связано с наличием кое-каких обременений, но бояться нечего. Банк охотно идет на сотрудничество с продавцом, потому что это помогает выполнить заключение прозрачной сделки за короткий срок, что выгодно банку, так как рисков значительно меньше.

Для продавца же это сотрудничество еще важнее.Зачастую владельцы квартир остерегаются связываться с покупателями, берущими в банке ипотеку. А когда узнают,что деньги банк переведет после регистрации, вообще встают в ступор. Но это неправильно. Если смотреть со стороны безопасности и рисков, то банк с хорошей репутацией и большими объемами активов выступает гарантом получения продавцом средств от сделки (банк – это не «человек с улицы», а серьезная организация).

Опять же банк рискует больше всех, поэтому вполне логично требует от людей показать действиями и документально свои намерения заключить сделку купли-продажи жилой недвижимости. Главная пятерка банков страны действует именно по такой схеме. Если же банк малоизвестный, готов выдать деньги до регистрации ДКП (договор купли-продажи), то стоит внимательнее смотреть на действия участников, т.к.

это может быть как сговор банка и покупателя, так и очень высокая ставка по кредиту, последнее, впрочем никак не повлияет на продавца. Известные опаски собственников недвижимости (продающая сторона):

  1. не поступят средства на счет;
  2. заказчик не сможет погасить хвост перед банком и будет необходимо отдавать уплаченную за жилплощадь сумму;
  3. на оформление будет необходимо израсходовать довольно большое количество времени, а в итоге сделка не состоится.

На самом деле, собственник получает гигантское преимущество в подобной сделке, он имеет возможность не сомневается в том, что банк и регистрационная палата будут смотреть за законностью всех этапов проведения сделки , а клиента еще и проверят на честность. Еще и абсолютно бесплатно. Средства перечисляются незамедлительно, впоследствии чего жилплощадь располагается в залоге у банка.

В случае если по каким – нибудь основаниям покупатель не имеет возможность платить ипотеку, возврат средств не исполняется.

Методы реализации Автономный сбор и оформление документов, сделки, заключение предварительного и основного ДКП. Оформление с поддержкой профессионалов – адвоката, риелтора, работника банка, в котором будет выдан ипотечный кредит. Практиковаться с оформлением сделки автономно имеют возможность далеко не все жители, впрочем плюсы явны:

  1. большая экономия – предложения экспертов по ведению юридических сделок стоят недешево;
  2. не будет допущено жульничества со стороны риелторского агентства, которое заключается, чаще всего, в навязывании дорогих предложений, без коих возможно было бы и обойтись.
  3. продавец получает возможность лично держать под контролем все рубежи сделки, ставить максимально прибыльные для себя условия;

При таком пессимизме все же есть плюсы и в обращении к работникам риэлторской сферы:

  1. опытный профессионал понимает, как уменьшить время на оформление сделки, что довольно принципиально, в случае если сроки поджимают.
  2. экономия времени и сил – оформление документов, это нередко долгий и хлопотливый процесс;
  3. гарантия того, что все будет оформлено верно, юридически компетентно и в согласовании с законодательством РФ;

Занимаясь оформлением реализации жилплощади по ипотеке, стоит поэтапно заблаговременно обозначать проект действий, дабы не упустить ничего из значимых рубежей.

Итак, рассмотрим проведение такой сделки самостоятельно со стороны продавца.

Постараюсь раскрыть этот вопрос как можно проще, используя терминологию только в документальной части.

Необходимые бумаги Главная задача собственника недвижимости – собрать все нужные бумаги для предоставления их по требованию в банк, в муниципальные органы, такие как регистрационная палата, а еще в БТИ. Перечень документов:

  1. Паспорта всех участников сделки, копии всех страничек. Нужны паспорта не только продавца и покупателя, но и супруга а еще детей собственника, в случае если они достигли возраста 14 лет.
  2. В случае если была изготовлена предварительная оплата, нужно устроить копию документа, подтверждающего перевод средств и заключить предварительный договор, в том числе и в случае если уже был заключен основной. В подготовительном договоре необходимо указать факт внесения предоплаты.
  3. Бумаги, устанавливающие право на недвижимость – это может быть: свидетельство о наследовании, договор мены или же купли-продажи.
  4. Согласие супруга или же супруги собственника на перепродажу жилплощади и воплощение каких – либо юридических сделок с ней, оформленное в письменном виде, заверенное нотариусом. Без предоставленного согласия сделка еще имеет возможность быть оспорена, тем более, в случае если имущество приобретено в браке и считается общей собственностью обоих.
  5. Выданный в БТИ кадастровый или же технический паспорт.
  6. Выписка из Росреестра и домовой книжки – это нужные бумаги, которые станут затребованы банком для проверки юридической чистоты сделки. Без них оформление покупки за счет кредитных денег не состоится.
  7. Свидетельство, подтверждающее, собственно, что гражданин владеет правом принадлежности на жилплощадь. Предьявлять право имеет возможность лишь собственник недвижимости.
  8. В случае если в жилплощади прописан и живет не достигший совершеннолетия малыш, надлежит быть получено разрешение от органа опеки и попечительства. Без него, сделка может быть признана жалкой.

Собственно в любом банке предъявляются собственные запросы и уточняется свой список документов.

Дабы ускорить процесс сделки, рекомендовано предоставить отсутствующие бумаги по первому требованию работника ипотечного отдела банка. Чаще всего, банки запрашивают свидетельство того, что в жилплощади не была проведена нелегальная перепланировка.

В качестве подтверждающего документа может быть применен технический паспорт, заказанный в БТИ незадолго или же в процессе хода сделки. Действия при продаже квартиры по ипотеке:

  1. Для закрепления договоренности составляется предварительный договор, в котором указаны особенности сделки. При внесении задатка также составляется расписка с точным указанием переданной суммы.
  2. Осуществляется перевод денежных средств продавцу.
  3. Беседа продавца и покупателя, обсуждение всех деталей сделки. Особенно должно быть подчеркнуто то, что недвижимость будет куплена с помощью ипотеки.
  4. Чтобы не допустить мошенничество со стороны продавца, покупатель должен передать в банк некоторые документы, переданные собственником квартиры.
  5. После оформления сделки и получения ипотечного кредита покупателем должен быть составлен акт приема – передачи недвижимости. Хотя и можно указать в договоре, что стороны будут действовать без такового.
  6. Как только сделка будет одобрена кредитором, составляют основной договор. Он должен быть зарегистрирован в Регпалате или МФЦ.
  7. Покупатель обращается в регистрационную палату для получения справки о том, что квартира теперь принадлежит ему.
  8. Независимый специалист проводит оценку квартиры, с целью выявления ее рыночной стоимости. Сумма, прописанная в договоре должна соответствовать той, что будет названа экспертом.

Вероятные опасности Самый большущий риск, на который идет торговец, оформляя передачу права собственности, заключается в том, собственно, что средства за жилплощадь не будут переведены нерадивым клиентом.

Впрочем, при оформлении сделки, в которой клиент получает ипотеку, этот риск сведен к нулю.

Перечисление средств всецело контролируется банком.

Обман при оформлении реализации жилплощади по ипотеке не возможен еще вследствие того, что: сейчас кредиторы буквально не выдают покупателям средства на руки, а сами перечисляют продавцу на обозначенный в документах счет;собственник имеет возможность избрать вариант, при котором сденьги станут заблаговременно переведены на банковскую ячейку, в этом случае, они уже принадлежат ему, но имеют все шансы быть сняты только впоследствии передачи права покупателю;в том числе и в случае если, по каким – то основаниям, плата поступит не в полном объеме,сделка имеет возможность быть оспорена в суде, и собственник жилплощади вновь будет ее полноправным обладателем.Можно не бояться, что станут переданы фальшивые деньги, банк, по определению не имеет возможность расплатиться с владельцем квартир фальшивыми средствами.

Если доля средств передается клиентом наличкой (залог),деньги можно незамедлительно проверить у сотрудника банка.Подитог: плюсы и минусы В большинстве случаев, перепродажа жилплощади по ипотеке как оказалось лучшим вариантом для владельца недвижимости, тем более, в случае если он не ориентируется в юридических нюансах и имеет возможность совершить оплошность при оформлении сделки. Возможность лжи и афер сводится буквально к нулю. Банк кропотливо инспектирует все бумаги, по большей части из – за того, собственно что продаваемая жилплощадь станет пребывать в залоге до тех пор, пока же клиент не выплатит ипотечный кредит.

Плюсы сделки: Получение бесплатной консультации проф. юристов банке,правильное оформление всех документов, а соответственно и договора купли – реализации.

Гарантированное перечисление средств на счет продавца в обозначенный срок. Проверка чистоты сделки. Минусы: Внушительный перечень документов, необходимых для предъявления кредитору. Долговременное оформление, в связи с тем, что нужно дождаться заключения банка по кредиту.

Возможность того, собственно что сделка станет закрыта впоследствии решения подготовительного контракта из – за такого, собственно, что покупательне получит одобрение банка.

Для продавца сделка с продажей жилплощади по ипотеке имеет возможность оказаться наиболее наилучшим вариантом. Дается залог того, что средства несомненно будут переведены на счет, в том числе и впоследствии передачи прав на недвижимость другому человеку.

Сейчас все более россиян покупают жилплощади в ипотеку, потому что накопить на жилище при сегодняшних получках и уровне тарифов буквально невозможно. Первый этап оформления сделки – заключение предварительногодоговора, в котором описываются все обстоятельства, договоренности между сторонами сделки. Итог Исходя из того, что 80% сделок с недвижимостью на сегодня проходят с привлечением ипотеки,государство регулирует банки, банки тщательно проверяют чистоту заемщика, можно смело экономить продавцу на услугах агентств, стоимость которых зачастую неоправданно завышена.

Удачных сделок ! Если статья была полезна, подписывайтесь — будет много практических статей по темам недвижимость, бизнес, финансы.

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру?

Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

  1. Продажа недвижимости банком.
  2. Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
  3. Досрочное погашение ипотеки,
  4. Продажа жилья вместе с долгом,

Расскажем о каждом способе подробнее.

Как продать ипотечную квартиру: основные схемы и правила

После того, как покупатель определился, нужно решить, как именно будет осуществляться продажа. Например, если покупатель сам хочет оформить ипотеку для приобретения квартиры, то можно предложить ему взять кредит в своем банке.

«В таком случае банк будет более лоялен к покупателю квартиры, ведь взамен выбывающего заемщика он получает нового»

, — замечает Вишняков.

В отдельных случаях банки, в залоге которых находится недвижимое имущество, предлагают существенные преференции при покупке этих объектов в ипотеку.

В частности, ВТБ 24 выдает в такой ситуации льготную ипотеку под 12% годовых, несмотря на то, что ставки банка по стандартной программе на вторичном рынке начинаются от 14%, приводит пример Шлома. Известна также продажа не квартиры, а кредита.

«В этом случае подписывается соглашение о переоформлении кредитных обязательств на другого человека, который впоследствии становится и собственником жилья и должником по кредиту.

То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, первоначального и нового заемщиков», — объясняет юрист Екатерина Нечаева. Таким образом, первоначальный заемщик освобождается от кредита.

Однако новому должнику в момент подписания нужно внимательно изучить условия договора, чтобы они не оказались для него крайне невыгодными, обращает внимание собеседница агентства.

Схемы для «живых» денег Если же покупатель приобретает квартиру за «живые» деньги, то в этом случае существует несколько вариантов продажи.

Так, банк может самостоятельно заниматься продажей квартиры. «Тогда покупатель вносит сумму, необходимую для погашения кредита и выкупа квартиры, в банковскую ячейку того банка, который выдал заемщику (продавцу) кредит. Банк самостоятельно доводит до регистрационной службы сведения о выплате займа и передает туда закладную.

После этого совершается регистрация договора купли-продажи и переход прав собственности к новому покупателю», — описывает схему Нечаева.

Впрочем, эту схему, по ее словам, можно проделать и без участия банка. Нужно просто найти покупателя, который согласится заключить предварительный договор купли-продажи, выплатить остаток долга в банке, а уже после этого заключить основной договор купли-продажи квартиры. Таким образом, банк может и не знать о намерении заемщика продать квартиру.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+