Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Налоговое право - Как сдать квартиру чтобы не платить налоги

Как сдать квартиру чтобы не платить налоги

Как сдать квартиру чтобы не платить налоги

Договор дисциплинирует жильцов

Договор дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов. Можно обговорить штрафные санкции за нарушение договора и рассчитывать на их реальное применение.Например, в договоре я предусмотрел неустойку за просрочку в оплате, поэтому мои жильцы платят исправно и без задержек.Если наниматель испортит что-либо в квартире, с договором на руках хозяин квартиры сможет получить компенсацию. Это работает, даже если сумма ущерба превысит размер оставленного депозита. Рекомендую детально прописать в договоре ценное имущество, которое есть у вас в квартире.С договором будет проще взыскать убытки с нанимателя, если он затопит соседей или устроит пожар.

Как получить вычет со всех доходов, включая зарплату и сдачу квартиры

За год вы сможете вернуть, или зачесть, в общей сложности 46 800 Р.

При этом на покупку квартиры вы потратите 1 200 000 Р. Всю эту сумму можно заявить к вычету и благодаря этому вернуть 156 000 Р налога — 13% от фактических расходов.

Забрать все за год не получится, так как нельзя вернуть больше, чем начислено.

Поэтому заявлять вычет со стоимости квартиры вы будете четыре года. Каждый раз неиспользованная сумма вычета будет переходить на следующий год. Вот что еще нужно учитывать при оформлении имущественного вычета:

  • У имущественного вычета есть лимит — 2 000 000 Р. Но вы заявите только фактические расходы, то есть 1 200 000 Р. Остаток в сумме 800 000 Р можно будет использовать при покупке другого жилья. В сумму вычета можно включить затраты на отделочные материалы и работы, разработку проектной и сметной документации, расходы на строительство недостроенного дома. У оформления этих расходов
  • Кроме расходов на покупку квартиры к вычету можно дополнительно заявить уплаченные проценты по ипотеке. Это поможет не платить налог с доходов от сдачи квартиры, когда основной вычет будет исчерпан. У этого вычета

Какие есть льготы

С некоторых доходов налог платить не нужно.Исчерпывающий перечень этих доходов Среди них пособия по безработице, беременности и родам, пенсии и стипендии, алименты и подарки от членов семьи.

Арендной платы за сданную квартиру в этом списке нет.Кроме того, налоговый кодекс разрешает уменьшить ваши доходы от сдачи квартиры на определенные суммы. Здесь возможны следующие варианты.Стандартные вычеты, например или Но суммы невелики: работодатель с помощью вычетов уменьшит налогооблагаемый доход на первого и второго ребенка на 1400 рублей в месяц, на третьего и следующих — на 3 тысячи. И с оставшейся суммы перечислит 13% НДФЛ.

Если ребенок инвалид, налогооблагаемый доход будут уменьшать на 12 тысяч рублей ежемесячно. Инвалидам с детства и инвалидам I и II групп уменьшат облагаемый доход на 500 рублей ежемесячно.Например, если родитель ребенка-инвалида получает 7 тысяч рублей, вычет составит столько же.

Налог при этом будет равен нулю: (7000 Р − 7000 Р) × 13%. Если зарплата родителя 13 тысяч рублей, можно будет не платить налог с 12 тысяч, а НДФЛ составит 130 рублей: (13 000 Р − 12 000 Р) × 13%.Социальные вычеты. Если, например, вы заплатили или , или Имущественные вычеты.

Здесь возможны несколько вариантов. Вы можете получить вычет, если , или выплачивали проценты по ипотеке.

Либо если купили квартиру, машину или ценные бумаги, но владели ими меньше минимального срока по закону и продали. Вы уменьшаете сумму, с которой должны заплатить налог, по формуле «доход минус расход» и платите налог с разницы.

Профессиональные вычеты. Так компенсируют расходы, если выполняют работы или оказывают услуги и получают за это доходы по договору. И только если вы в установленном порядке зарегистрируетесь как ИП или самозанятый.Закон разрешает физическим лицам сдавать квартиры без дополнительного оформления, но в этом случае профессиональный вычет вам не положен.Но даже если вы ИП, мне кажется, что профессиональные вычеты вам все равно не подойдут: расходы, которые вы несете, снимая большую квартиру, напрямую не связаны с доходом от сдачи в аренду маленькой. Между ними нет взаимосвязи, поэтому вычет вам, скорее всего, не дадут.Как ИП, вы можете предъявить к вычету расходы, непосредственно связанные со сдачей квартиры.

Допустим, арендатор вашей квартиры поставил условие: он снимает, если вы заменяете деревянные рамы в квартире на металлопластиковые окна. Причем это условие вы фиксируете в предварительном договоре.

Тогда расходы на установку вы можете вычесть из полученного дохода и заплатить налог с разницы. Выходит, что без этих расходов договор не состоится и прибыль вы не получите.А вот остальными вычетами вы вполне можете воспользоваться и уменьшить налогооблагаемую базу или вернуть часть уплаченного НДФЛ.

Итоги

  • Чтобы избежать НДФЛ с аренды недвижимости, придется заключить договор безвозмездного пользования либо перейти на другой режим налогообложения.
  • Законом не предусмотрены случаи, освобождающие плательщика от необходимости платить подоходный налог с доходов от сдачи в аренду имущества.
  • За сдачу в аренду квартиры нужно платить НДФЛ.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter. Если у вас имеются вопросы, вам нужна помощь, пожалуйста, звоните в бесплатную федеральную налоговую консультацию.

  1. Москва и область 8 (499) 577-01-78
  2. Санкт-Петербург и область 8 (812) 467-43-82
  3. Остальные регионы России 8 (800) 350-84-13 доб. 742

Автор: Наталья Анатольевна Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо! Оцените статью:

(2 оценок, средняя: 5,00)

Загрузка. При копировании и цитировании материалов с сайта, активная ссылка на наш сайт обязательна.

Возможные налоговые вычеты при сдаче квартиры в аренду

В применении этих вычетов есть свои особенности.

  • При применении стандартных вычетов есть «потолок». Они предоставляются пока доходы не достигнут 350 000 рублей с начала года.

    Если разделить на 12 месяцев, то будет 29 167 рублей в месяц. Это – месячный доход от аренды, при котором стандартные вычеты можно применять все 12 месяцев.

  • Инвестиционный вычет возможен при наличии временно свободных средств. И для уменьшения налога от сдачи в аренду подойдет только та часть инвестиционного вычета, которая относится к открытию ИИС — индивидуального инвестиционного счета.
  • Часть расходов социальных вычетов лимитирована в год 120 тыс.

    рублей. Другая же часть принимается в полном размере.

    При заявлении этого типа вычетов особое внимание нужно уделить подтверждающим документам.

  • Для уменьшения доходов от аренды можно применить только имущественный вычет, положенный при покупке недвижимости. Другими словами, если Вы приобрели в истекшем году квартиру.

    То на величину положенного при покупке жилья вычета можно уменьшить доходы от сдачи жилья в аренду, причем в полном объеме доходов. И так несколько лет, пока полностью не выберете вычет от покупки, можно сводить НДФЛ от аренды к 0.

На ИИС деньги можно держать без движения. Не покупать/продавать инвестиционные активы.

Брокерская компания на них начислит проценты.

ФИНАМ, например, начисляет ½ учетной ставки ЦБ.

Сегодня это – 3%. Мало против депозита, но не забываем о 13% льготирования налога от сдачи квартиры.

Вместе-то 13+3 = 16%. А это выше процентов по депозитам сегодня. И помним о пределе для получения вычета в 400000 руб. Больше не положено. И так во второй и третий годы договора об ИИС.

Вариант 2.

Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Платить налоги не нужно, если квартира сдается бесплатно:

  1. — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;
  2. по соглашению с родственниками — аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.

Оба договора могут быть заключены на ограниченный срок или бессрочно. Заключить сделку могут только собственники квартиры с родственниками, близкими друзьями или иными гражданами, которым необходимо временное жилье. В обоих соглашениях прописываются права и обязанности сторон, а также указывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе.

Купить патент

Получить патент могут только индивидуальные предприниматели, поэтому сначала надо открыть ИП.

Пошаговую инструкцию по получению патента можно найти насайте ФНС, там же есть форма и образец заявления. Подавать налоговую декларацию, если вы ИП и купили патент, не нужно.

Сколько платить? можно на срок от 1 до 12 месяцев. Если вы сдаёте квартиру на долгий срок, лучше выбрать годовой патент. Его стоимость зависит от того, в каком городе вы сдаёте жильё.

В Москве на цену патента также влияют округ, район и площадь квартиры. Точную стоимость можно посмотреть наmos.ru.

Например, годовой патент на квартиру до 50 кв.

м. в Крылатском стоит 18 000₽.

Патент не освобождает от выплаты страховых взносов. Так же, как и ИП на «упрощёнке», в 2018 году предпринимателям с патентом необходимо заплатить 5 840 ₽ за обязательное медицинское страхование и 26 545 ₽ в пенсионный фонд. А ещё надо вести учёт доходов в специальной «патентной» книге.

Пример. Вы сдаёте квартиру до 50 кв. м. в Крылатском за 40 000 ₽ в месяц, это 480 000 ₽ в год.

Покупаете патент за 18 000 ₽, платите страховые взносы в размере 32 385 ₽. Ваш годовой доход составит 429 615 ₽.

Когда платить? Если вы берёте патент на 12 месяцев, то 1/3 от его стоимости надо оплатить в течение 90 дней после начала его действия, оставшиеся 2/3 — до завершения действия патента. Страховые взносы ИП надо уплатить до 9 января следующего года.

Какие подводные камни? Такие же, как и у ИП на «упрощёнке».

Во-первых, с продажи квартиры придётся платить налог 6%.

Во-вторых, нельзя получить налоговые вычеты, если доход от сдачи квартиры — ваш единственный заработок.

Автор: Анна Афонина Недвижимость Семья и деньги Сравни.ru > Новости > Как платить налоги, если сдаёшь квартиру в аренду >

Особенности составления соглашения для сдачи жилья

Конечно же, аренда помещений — это довольно непростой процесс, который зависит от выполнения всех соглашений обеими сторонами. Для того чтобы не возникало лишних беспокойств, стоит ознакомиться со всеми особенностями подготовки жилья к сдаче в аренду. Важным пунктом является страхование квартиры, в таком случае у каждого есть гарантии, что сдавали, то и останется.

Лучше выбрать полную страховку, она включает:

  1. ответственность жильца;
  2. дорогостоящей мебели.
  3. сохранность имущества;
  4. целостность внутренней отделки;

Аренда – это сделка, которая должна включать все нюансы и тонкости, поэтому так важно максимально обезопасить себя от малоприятных ситуаций. При официальном налоге от сдачи и пользования квартирой заплатит именно хозяин жилья, поэтому стоит все пункты соглашения тщательно продумать с юристом. Конечно же, такой документ будет стоить определённой суммы, но в этом случае будут учтены все тонкости процесса, а владельцу не нужно будет беспокоиться о своём решении.

Налоговой инстанции сложно предъявлять претензии к правильно составленному документу, поэтому этим можно обезопасить весь период сделки.

На сегодняшний день можно обратиться за помощью к риелтору, в таком случае всеми делами занимается обученный человек, который будет учитывать все пожелания. С ним также нужно составить договор, в котором будут прописаны все возможные пункты дальнейшей работы.

Риелтор занимается поисками клиента и всеми бумажными делами, хозяину жилья нужно только одобрить результат и передать ключи съёмщику. Если арендаторы сдали жилье через риелторскую контору, то можно быть уверенными в легальности процедуры.

Рекомендуем ознакомиться:

«Сам себя и сдал»

Налоговая служба обратилась в суд с заявлением о взыскании недоимки по налогу на доходы физических лиц и начисленных пеней с собственника, который сдавал свое жилье неофициально. Обвинения ФНС не были голословными: в суд были представлены копии договоров коммерческого найма квартиры и расписок, согласно которым собственник получил от своего жильца 150 000 рублей арендной платы. Главный вопрос: откуда эти документы оказались у налоговиков?

Ответ удивил: оказывается, от самого же собственника. Год назад в том же суде слушалось дело о взыскании убытков по договору найма по его иску: наниматель задолжал за несколько месяцев, а также частично испортил мебель, вынудив хозяина квартиры обратиться в суд. И теперь материалы дела сыграли против него же: оправдания собственника, что квартиру он никому не сдавал, на фоне им же представленных документов выглядели совсем не правдоподобными.

Суд взыскал с него недоимку по налогу, пени и госпошлину — всего на сумму 24 тысяч рублей (дело № 2а-1133/2018, Магаданский горсуд).

И напоследок, памятка собственнику кто решил сдавать квартиру в аренду и не платить налоги

Есть немало способов защитить свои доходы от налогообложения, но, поверьте, налоговым инспекторам они тоже известны.

Прежде чем ввязываться в авантюру со сдачей жилья в аренду, подумайте, не подвергаете ли вы себя, свою недвижимость большему риску.

Быть может, чтобы спать спокойно, все-таки стоит заключить договор найма жилого помещения, прописать в нем все сроки, суммы и ответственность сторон?

Тогда в спорной ситуации вы хотя бы сможете отстоять свои права в суде. К тому же, доход от сдачи жилья в аренду не всегда будет облагаться налогом в 13%. Например, уже сегодня жители Москвы, Московской и Калужской областей, а также Республики Татарстан получили возможность регистрироваться в качестве самозанятых и, соответственно, уплачивать налог от сдачи квартиры в размере 4%.

Например, уже сегодня жители Москвы, Московской и Калужской областей, а также Республики Татарстан получили возможность регистрироваться в качестве самозанятых и, соответственно, уплачивать налог от сдачи квартиры в размере 4%. К тому же, доход от сдачи жилья в аренду не всегда будет облагаться налогом в 13%.

Например, уже сегодня жители Москвы, Московской и Калужской областей, а также Республики Татарстан получили возможность регистрироваться в качестве самозанятых и, соответственно, уплачивать налог от сдачи квартиры в размере 4%.

Посчитали, как выгоднее платить налоги со сдачи квартиры. Штрафы за неуплату налогов тоже посчитали

16 декабря 2020, 17:55Почти с любого дохода нужно платить налог.

Неважно: выиграли вы в лотерею или нарисовали логотип заказчику — государство требует, чтобы часть денег ушла в бюджет.Доход с аренды квартиры — не исключение. Платить налоги со сдачи квартиры нужно. Эта статья про вечное противоречие: сэкономить на налогах и сдавать квартиру тайком от государства или оформить всё по закону и спать спокойно.Почему некоторые считают, что налоги со сдачи квартиры в аренду платить не нужноСуществует миф про «официальную» и «неофициальную» аренду квартир.

Кажется, что если сдаёшь квартиру по договору, то он где-то регистрируется и платить налоги нужно.

А если без договора, то можно и не платить. На самом деле платить необходимо в любом случае, так как арендодатель получает доход. Узнает ли о нём государство — вопрос.

Тут многое зависит от договора. Заключают долгосрочные (от 1 года) и краткосрочные (на срок до 1 года) договоры найма.

Если подписывают долгосрочный договор, то его собственник обязан .

Так государство узнает о сдаче квартиры и передаст сведения в налоговую. Популярная практика среди арендодателей — заключать краткосрочный договор на 364 дня или 11 месяцев с автоматическим продлением на такой же срок, если стороны всё устраивает.

Регистрировать такой договор нигде не надо, документы остаются на руках у собственника и квартирантов. Но такой договор имеет ту же юридическую силу, что и долгосрочный. Просто государство (возможно, до поры до времени) о нём ничего не знает.

Может показаться, что для арендодателя лучше сдавать квартиру вообще без договора, если он хочет оставить как можно меньше «следов», но это не так. Во-первых, договор защищает обе стороны и поможет взыскать с квартирантов возможный ущерб или просроченную оплату. Во-вторых, многие наниматели, в первую очередь те самые «обязательные и платёжеспособные», просто не будут рассматривать варианты без договора, так как заподозрят какой-то подвох.

В-третьих, доказательством сдачи квартиры может послужить не только договор, но и регулярные переводы платежей с карты на карту, свидетельства соседей и переписки с квартирантами.Сколько платить налогов Есть несколько вариантов. На примере разберём их все. По умолчанию считаем, что речь идёт о собственнике квартиры, который является налоговым резидентом России (мы писали, , а кто нет.

Спойлер: с гражданством это не связано), и права на какие-то специальные льготы или вычеты у него нет.НДФЛ — 13%Если владелец квартиры её сдаёт, с дохода (ежемесячной арендной платы) . Этот налог называется НДФЛ (налог на доходы физических лиц) и уплачивается раз в год — декларацию 3-НДФЛ самостоятельно года, следующего за отчётным.

То есть за 2020 год подать декларацию и заплатить налоги нужно будет в 2020 году.Пример: У Алёны есть двушка 49 м2 на Воробьёвых горах, которую она сдаёт за 50 000 в месяц.

За год от своих жильцов, без учёта залога и мелкого ремонта, Алёна получила в качестве арендной платы 600 000 рублей.

Итого — за год Алёна заплатит налоги 78 000 рублей. ИП — 6% или стоимость патента Для индивидуальных предпринимателей налог ниже — 6%, если они перешли на упрощённую систему налогообложения (УСН) и выбрали начисление налога на доход.Сбор документов на регистрацию ИП занимает около часа: нужен паспорт, ИНН, заявление по форме № 21001 и 800 рублей госпошлины.

Для перехода на УСН к заявлению нужно приложить .

Пакет документов относят в любой филиал МФЦ. Через три рабочих дня на электронную почту придёт ответ с уведомлением о регистрации.

Декларации на УСН подаются так же, как и на НДФЛ, до 30 апреля, а вот платить нужно — каждый квартал.

Потратив чуть больше времени на регистрацию ИП, Алёна сможет сэкономить, отдав 36 000 рублей в год вместо 78 000. Но ИП должен платить страховые взносы за себя и сотрудников.

Сумма меняется каждый год, за 2020-й нужно внести 29 354 рубля пенсионных взносов и 6 884 рубля в фонд обязательного медицинского страхования (ОМС). Итого 36 238 рублей за одного сотрудника (то есть за Алёну). А ещё нужно заплатить 1% от доходов, превышающих 300 000 рублей. В данном случае этот лимит превышен на 300 000, значит заплатить надо дополнительные 3 000 рублей.

В данном случае этот лимит превышен на 300 000, значит заплатить надо дополнительные 3 000 рублей.

То есть всего 39 238 рублей. Страховые отчисления в пенсионный фонд и фонд ОМС, 36 238 рублей, , так как Алёна работает одна.Итого — 39 000 рублей. Вдвое выгоднее НДФЛ.Другой вариант для Алёны — патентная система налогообложения (ПСН). С патентом можно заниматься не всей предпринимательской деятельностью, но аренда квартиры .

Ограничения для ПСН в случае аренды символические — не больше 15 сотрудников в штате.Патент освобождает от уплаты налогов на деятельность, но он платный. То есть Алёна сначала купит патент, а потом будет сдавать квартиру. Стоимость патента зависит от рода деятельности и региона.

Рассчитать её можно на . В случае с двушкой на Воробьёвых Алёна с квартирой в 49 м2 заплатит за патент 60 000 рублей.

Ещё для патента есть ожидаемый доход — он определяется государством для каждой области отдельно, и для ЦАО Москвы (где и находится квартира Алёны) для квартир с метражом не более 50 м2. Реальные доходы Алёны будут больше на 150 000 рублей, с которых она должна заплатить налоги отдельно — тот же 1%, что и для ИП с УСН, то есть в данном случае дополнительные 1 500 рублей.Ещё нужно отдать те же 36 238 рублей для ИП.Итог — 97 738 рублей. Самый невыгодный вариант.Кстати, если Алёна перестанет сдавать квартиру, ИП можно закрыть — для этого нужно собрать тот же пакет документов и .

Самозанятость — 4%Алёна живёт в Москве, поэтому может зарегистрироваться как самозанятая.

В год Алёна должна получать в этом статусе доход Поэтому не факт, что получится заниматься как самозанятый чем-то ещё, кроме сдачи квартиры (особенно если сдавать дорогую недвижимость).

Доходы от работы по найму на эту цифру не влияют: НДФЛ будет платить работодатель, а налоги со сдачи квартиры будут на Алёне.Самозанятые платят 4% налога с доходов.

И по закону эту ставку нельзя менять ещё 9 лет. Возвращаясь к двушке на Воробьевых, видим, что Алёна заплатит 24 000 рублей налогов.

Ещё для самозанятых действует налоговый вычет 10 тысяч рублей — он применяется к сумме автоматически. Пока вычет не достигнет 10 тысяч рублей, налог станет начисляться по ставке 3%, а не 4%. То есть первые 20 месяцев Алёна будет платить 1500 рублей налогов ежемесячно, а не 2000.И за первый год своей самозанятой деятельности с учётом вычета должна внести 18 000 рублей.

То есть первые 20 месяцев Алёна будет платить 1500 рублей налогов ежемесячно, а не 2000.И за первый год своей самозанятой деятельности с учётом вычета должна внести 18 000 рублей. Самый выгодный вариант!Никаких взносов у самозанятых нет, декларации подавать не нужно, достаточно зарегистрироваться .

Мы подробно писали, как работает это приложение и .С самозанятостью есть несколько нюансов.

  1. 4% платят только с доходов от физических лиц. За деньги от организаций попросят 6%.
  2. Если превысить лимит доходов 2,4 миллиона в год, налоговая «перебросит» Алёну обратно на НДФЛ — ничего дополнительно делать не нужно.
  3. Пока закон работает экспериментально, и в 2020-м запущен только в Москве и Московской области, Калуге и Татарстане. С 2020 года в зону влияния закона попадут ещё 19 регионов. Пока он работает не на всей территории России.

Что будет, если не платить налоги со сдачи квартирыДопустим, договор найма у Алёны есть, но он на 11 месяцев и нигде не зарегистрирован.

Государство о нём ничего не знает. Но может узнать. Скорее всего, о договоре «куда следует» доложат арендаторы Алёны из-за обиды или в качестве мести, в некоторых случаях — соседи. Риск нарваться на какую-то проверку невелик, но и он есть.

А ещё Алёне, возможно, придётся самой признать существование договора, например, если отношения с квартирантами по какой-то причине дойдут до суда.

Разберём каждый случай подробнее.Проверки МВД и ФНС выпустили . Согласно ему, два ведомства договорились «повышать налоговую дисциплину» и «обеспечивать полноту сбора налогов». Ещё есть , в котором процедура контроля описана туманно: там говорится про «контрольную работу налоговых органов», которая «проводится постоянно».На практике у ФНС и МВД мало рычагов для воздействия на неплательщиков: в большинстве случаев полицейских , а выездные проверки ФНС встречаются редко.Полиция иногда останавливает людей в метро или на улице и проверяет у них документы.
Ещё есть , в котором процедура контроля описана туманно: там говорится про «контрольную работу налоговых органов», которая «проводится постоянно».На практике у ФНС и МВД мало рычагов для воздействия на неплательщиков: в большинстве случаев полицейских , а выездные проверки ФНС встречаются редко.Полиция иногда останавливает людей в метро или на улице и проверяет у них документы.

Если проверят паспорт, то наверняка посмотрят и страницу с регистрацией.

Если постоянной регистрации в Москве или Подмосковье нет, а временная истекла 3 месяца назад, жильца . В теории, достаться может и собственнику жилья, но такое случается редко.Отношения с арендаторамиАлёне выгодно платить налоги с дохода от аренды, потому что иначе она на практике может оказаться беззащитна перед жильцами. Если они перестанут платить или зальют весь подъезд, то в суд с подписанным договором найма идти рискованно: с квартирантов, скорее всего, взыщут все убытки, но о существовании договора найма и доходов Алёны узнает государство.

Это повлечёт штрафы, если от уплаты налогов она уклонялась.А ещё неуплата налогов при наличии договора иногда становится инструментом манипуляций со стороны жильцов.

Они могут угрожать Алёне жалобой в ФНС, если она не пойдёт на какие-то условия с их стороны.Считаем штраф за сдачу квартиры в аренду без уплаты налоговНиже — расчёт суммы штрафа, если Алена не заплатит налог с дохода от сданной квартиры, а обман вскроется.Непредставление декларации в срок грозит , но не более 30% от суммы налога.

За неумышленную неуплату налогов штрафуют на 20% от суммы налога, за умышленную — на 40%.

Под «умысел», , попадает осознанный уход от уплаты налогов. Например, дробление бизнеса, сговор или имитация деятельности.

В случае с арендой квартир его критерии размываются — так что сумма штрафа зависит только от сотрудника ведомства.Со злостными неплательщиками ситуация сложнее: тех, кто за три года задолжал больше 900 000 рублей, . Уголовное наказание — штраф на сумму от 200 000 до 500 000 рублей или в размере зарплаты за 18 месяцев.

Рассчитаем, сколько потеряет Алёна, если решит скрыть доходы от ФНС. Дисклеймер: мы ведём подсчёт, исходя из того, что она не самозанятая и не ИП — странно было бы тратить время на регистрацию, а потом намеренно уклоняться от уплаты налогов.Наша героиня не заплатила налоги за 2018 год и не подала декларацию до 30 апреля 2020 года. Сегодня 1 декабря, а в местный МФЦ Алёна не торопится, поэтому ей нужно заплатить сам налог, штраф за несданную декларацию, штраф за неуплату налогов и пеню (1/300 ставки Центробанка).

1. Налог 13% — 78 000 рублей. 2. За отсутствие декларации попросят 78 000(сумма налога) х 5% (стандартный штраф) х 7 (месяцев с момента обнаружения) = 27 300.

Это больше 30% от самого налога, поэтому ФНС снизит стоимость до 30% от суммы: 76 800 — 70% = 23 400 рублей. 3. За неуплату налога — штраф от 20 до 40% от суммы налога, посчитаем по минимуму («умысел» ещё нужно как-то доказать) = 15 600 рублей 4. Пеня — неуплаченный налог × количество дней неуплаты × 1/300 × ставку Центробанка (она время от времени меняется, поэтому проще пользоваться калькулятором для расчёта пени) = (78 000 рублей × 7,5% × 1/300 × 13 дней) + (78 000 рублей × 7,25% × 1/300 × 42 дня) + (78 000 рублей × 7% × 1/300 × 49 дней) + (78 000 рублей × 6,5% × 1/300 × 35 дней) = 2528,5 рублей.Итого — Алёна потеряет 119 528,5 рублей.

Даже при максимально невыгодной системе налогообложения — патентной — она бы затратила почти на 22 тысячи меньше.

Расчёты приведены в вакууме: чаще всего налоговая обнаруживает задолженность позднее чем через несколько месяцев.

Сумма штрафа растёт пропорционально.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Ксения Стойлик.Подписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Какие последствия могут ждать?

Лицо, осуществляющее сдачу квартиру в аренду, но не платящее налоги и не зарегистрировавшее свою предпринимательскую деятельность, может быть подвергнуто следующим санкциям:

  1. не была предоставлена заполненная декларация о доходах – штраф от 5% до 30% от суммы неуплаченного налога;
  2. неоплата налогов — штраф в размере 20% от суммы налога при неумышленном характере и 40%, если деяние совершено умышленно;
  3. наложение административного штрафа за сокрытие предпринимательской деятельности — от 500 до 2000 руб.;
  4. взыскание налоговой задолженности за период не более, чем 3 года.

В силу этого многие владельцы квартир избирают промежуточный вариант.

Они заключают с квартирантами договор официально, но указывают в нём меньшую сумму, по отношению к той, что была получена ими в действительности. Однако не следует думать, что это способно дать существенные преимущества.

Рано или поздно государственные структуры решат и эту проблему, так же как они решили проблему указания меньшей суммы в договоре-купли продажи на квартиру.

Если она меньше кадастровой, то берут налог с 70% стоимости по кадастру. Введут что-то подобное и в этом случае.Кроме того существуют и уголовные формы преследования.

Их применение случается не часто, но вполне реально. В случае, если задолженность превышает 900 тыс. рублей, не уплачено в бюджет в общей сложности более 10% налоговых платежей, или неуплата составляет 2 млн 700 тыс рублей без дополнительных условий.Все критерии по недоимкам имеют силу в течение периода в 3 года.

В таком случае лицо может быть подвергнуто наказанию по , что в контексте рассматриваемого нами вопроса встречается довольно редко.Читайте также:

Новый способ легализации арендодателей

С первого января 2020 года в четырёх регионах — Москве, Московской и Калужской областях и республике Татарстан — у арендодателей появился ещё один способ честного заработка: налог на профессиональный доход, или . Размер налога на доход, получаемый от арендаторов — физических лиц, для самозанятого арендодателя — 4%.

Если он сдаёт жильё юридическим лицам, например командировочным, то заплатит 6%.

Самозанятый освобождён от дополнительных взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах. Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда вы не получили оплату.

Но у нового режима есть и свои ограничения 1.

Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учёта заработной платы, если вы официально трудоустроены).

2. Нельзя нанимать сотрудников.

Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников. Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на «Налог на профессиональный доход» для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно.

Если нарушается хотя бы одно из этих ограничений, то арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.

Налог для самозанятых, сдающих квартиры.

Плюсы, минусы, чего ожидать дальше

2 апреля 2020, 19:53Государство хочет сделать рынок аренды прозрачнее и вывести арендодателей, которые не платят налоги, из тени.

Это выгодно и собственникам квартир: легально сдавая недвижимость, они могут обратиться в правоохранительные органы или в суд, не боясь афишировать факт аренды. Разбираемся в новом законе для самозанятых, который позволяет платить меньше налогов с доходов от сдачи жилья.Кто такие самозанятые и при чём тут эксперимент В России многие не работают «официально», но деньги получают, а значит, должны платить налоги со своих доходов.

Разбираемся в новом законе для самозанятых, который позволяет платить меньше налогов с доходов от сдачи жилья.Кто такие самозанятые и при чём тут эксперимент В России многие не работают «официально», но деньги получают, а значит, должны платить налоги со своих доходов. К таким «фрилансерам» относятся сантехники, риелторы, репетиторы и другие специалисты, которые берут за свои услуги плату напрямую.

Они называются «самозанятые».

Стать самозанятым может даже индивидуальный предприниматель, если у него нет сотрудников.Самозанятыми могут стать те, кто оказывает услуги или работает по договорам (или без) и в год получает не больше 2,4 млн рублей.1 января 2020 года стартовал эксперимент, в рамках которого такие люди могут платить небольшой налог (меньше ИП!) — 4%.

Никуда ходить и заполнять какие-то документы не нужно — всё можно сделать в приложении в смартфоне. Эксперимент проводится в четырёх регионах — Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области — и продлится год.Платить налоги по новой схеме смогут не все, в законе есть исключения: так, самозанятыми стать не получится у тех, кто занимается добычей или продажей полезных ископаемых, продаёт подакцизные товары или работает по договору поручения.А вот собственник квартиры, который её сдаёт, — это прямая целевая аудитория нового закона. Получить статус самозанятых могут те, кто сдаёт жилую недвижимость.Почему к арендодателям это относитсяПо закону налогом облагаются практически все доходы.

То есть те, кто сдаёт квартиру, тоже должны его платить. Однако рынок съёмного жилья непрозрачный, и налоги платят очень мало собственников (по разным данным, около 5–7%).

На такую «серую зону» и был рассчитан эксперимент: государство явно работает в направлении «обеления» рынка аренды и будет искать людей, которые не платят налоги с дохода, получаемого от сдачи жилья. С одной стороны, им будут грозить штрафы, с другой — квартиросъёмщики, которые могут в любой момент начать шантажировать угрозами «сообщить куда следует», если собственник не согласится на их условия. Поэтому, видимо, со временем налоги платить всё-таки придётся большинству — так будет проще и безопаснее.Какие варианты платить налоги за сдачу квартир были раньше До появления нового режима (а в большинстве регионов РФ и сейчас) арендодатели должны были платить НДФЛ — 13% от дохода.Можно зарегистрировать ИП.

Тогда размер налоговых отчислений будет зависеть от выбранного режима: упрощённой системы налогообложения (УСН) или оформления патента. При УСН налог составляет 6% от доходов.

При оформлении патента те же 6%, но не от реального дохода, а от предполагаемого (который зависит от стоимости квартиры).При этом требуется подавать налоговую декларацию и отчётность.Как работает новая схема С новым режимом всё стало проще, а налог — меньше.

Он составляет 4% для доходов, полученных от физических лиц, и 6% для доходов от компаний и ИП.И всё можно будет делать через приложение «Мой налог». Всё-всё! Зарегистрироваться в приложении просто: оно само распознает все данные паспорта, автоматически найдёт в базе ваш ИНН и зарегистрирует в качестве самозанятого.У приложения, конечно, есть недочёты: оно пока может подвисать и некорректно что-то отображать (но, надеемся, это временно).

Зато всё — от регистрации до рассылки чеков и оплаты налога — можно делать со смартфона. Ещё одно отличие от «старой» схемы — ежемесячное начисление и оплата налогов.Какой доход облагается налогом Доходом считается в первую очередь сумма, которую собственник ежемесячно получает от квартиросъёмщика. Практика ещё до конца не сформировалась, но, скорее всего, всё будет работать по той же схеме, что и НДФЛ.Ежемесячная плата за арендованную квартиру — доходОсновные отчисления в налоговую будут идти именно с той суммы, которую арендаторы платят за квартиру каждый месяц.Страховой депозит не доход.

Если его вернуть При подписании договора найма жильцы передают собственнику депозит — страховку сохранности имущества. Когда они будут съезжать, хозяин квартиры вернёт эти деньги, если жильё и вещи в порядке.

Или вычтет стоимость испорченных вещей. С депозита не нужно платить налог, потому что он становится доходом лишь тогда, когда хозяин квартиры забирает его в счёт оплаты (например, если арендатор сломал шкаф или разбил люстру).Если арендатор оплачивает коммунальные расходы НЕ по счётчикам — это доходТо есть все платежи «не по счётчику», которые квартиросъёмщик возмещает хозяину квартиры, — это доход, и с него потребуется заплатить налог.Все расходы, оплаченные по счётчикам, — не доходСчитается, что это расходы в интересах нанимателя. Такова точка зрения и Министерства финансов (для любознательных — Письмо Минфина России от 11.07.2008 № 03-04-06-01/194).Пример:Вы сдали квартиру студенту за 15 тысяч рублей, он же будет оплачивать «коммуналку» без счётчиков — 3 тысячи рублей, а сверху вы попросили депозит 10 тысяч.Считаем доход для налога: 15 000 + 3 000 = 18 000 рублейСчитаем налог: 18 000×4% = 720 рублей.

ЕжемесячноНалоговый вычетЗаплатить можно меньше, если использовать налоговый вычет. Для налога 4% предоставляется вычет 1%, а для налога в 6% — 2%. Эти проценты каждый месяц применяются к сумме дохода.

Вычет не может превысить 10 000 рублей: как только сумма вычета достигнет этой цифры, право на применение вычета прекратится. С этого момента налог придётся платить полностью.Обратите внимание:

  1. Вычет можно получить один раз за всё время самозанятости.
  2. Деньги вычитаются из налога постепенно. То есть вообще не платить налог, пока не «накопится» 10 000 рублей, нельзя.

Чтобы стало понятнее, как работает вычет, давайте разберём пример.Аня хочет сдавать свою «трёшку» на Арбате; зарегистрировалась как самозанятая и собирается платить новый налог. Наниматели отдают Ане 120 000 рублей ежемесячно, расходы по счётчикам оплачивают сами.Вот что будет происходить с налогом и вычетом:МесяцСумма доходаНалогВычетНалог для оплатыЯнварь120 000480012003600Февраль120 000480012003600Март120 000480012003600Апрель120 000480012003600Май120 000480012003600Июнь120 000480012003600Июль120 000480012003600Август120 000480012003600Сентябрь120 00048004004400Октябрь120 0004800вычет больше не применяется4800Ноябрь120 00048004800Декабрь120 00048004800После сентября Аня будет платить налог полностью, до того момента, пока не прекратит сдавать квартиру.Как стать самозанятым, платить налоги и спать спокойноЧтобы стать самозанятым, нужно скачать мобильное приложение «Мой налог» с или и подать заявление.

Если до этого вы были ИП и решили перейти на новый режим, не забудьте сообщить в налоговую по месту жительства о своём новом статусе. Это можно сделать в течение 1 месяца после перехода, отправив уведомление по принятой форме.После того, как вы получили деньги за аренду квартиры (наличными или безналом), этот доход заносится в приложение «Мой налог». Оно само сформирует чек, который нужно отправить нанимателю квартиры.

Это можно сделать даже по электронной почте: при формировании чека приложение само предложит отправить чек по почте, и вы просто введёте нужный адрес. Остальное «Мой налог» сделает за вас.

Информация о новой сумме дохода отправится в налоговую автоматически.

Она сама определит сумму налога и применит вычет, если он ещё полагается.Сначала законодатели хотели ввести ответственность за невыдачу чека покупателю, но в финальной версии эксперимента остались только за то, что самозанятый не передаёт информацию о доходе в налоговую. За первое нарушение он получит штраф 20% от дохода, а за повторное нарушение в ближайшие полгода — 100% от дохода.Как это выглядит на практикеЗанося доход в приложение, вы указываете ИНН контрагента (то есть арендатора), и это позволяет налоговой самостоятельно определять, кто вам заплатил — физическое или юридическое лицо, а затем посчитать налог по нужной ставке.Сразу после этого приложение рассчитает предварительную сумму налога и покажет, какая сумма вычета у вас осталась. Она будет указана в профайле, в графе «Налоговый аванс».Если вы ввели неправильный платёж, аннулировать его можно одной кнопкой в приложении, — он станет неактивным и не будет учитываться при расчёте налога.

Так же просто отправить информацию о том, что платёж по какой-то причине вернулся.Налог начисляется ежемесячно: до 12-го числа ФНС определяет сумму налога за прошлый месяц и реквизиты для его оплаты. Оплатить налог нужно до 25-го числа. Можно настроить автоматическое списание.

Если налог за прошедший месяц меньше 100 рублей, то его прибавят к сумме налога в следующий раз. Никаких касс, отчётностей, налоговых деклараций и походов в ФНС не потребуется.Плюсы и минусы нового режимаГоворить о плюсах, минусах и подводных камнях эксперимента пока рано, но мы всё же попробуем.Чем привлекателен новый режим Небольшая ставка налогаЭто позволит сэкономить деньги тем, кто раньше платил с тех же доходов НДФЛ 13%, и уменьшить налоговую нагрузку для некоторых индивидуальных предпринимателей.Кроме того, маленькая ставка может привлечь «уклонистов», которых раньше пугала перспектива платить 13% от доходов.Изменять ставку нельзя в ближайшие 10 летЗакон прямо запретил пересматривать ставку по налогу в течение 10 лет эксперимента, так что ежегодного повышения налога для самозанятых можно не бояться.Всё очень простоВесь процесс регистрации и оплаты предельно прост: достаточно скачать приложение, отправить заявление, вносить доходы и выдавать чеки.

Оплату налогов можно сделать автоматической.Нет налоговых деклараций. Нет касс. Нет самостоятельных расчётов налога и походов в ФНС.В перспективе — прозрачный рынок съёмного жильяСобственник, который платит налоги, может спать спокойно: не бояться ни государства и штрафов, ни нанимателей, которые прибегают к манипуляциям из-за того, что хозяин квартиры не платит налоги. Пожалуетесь в налоговую? Да пожалуйста!

Есть налоговый вычетВычет небольшой, но с ним тестировать новую систему ещё «дешевле».

Если не понравится, можно вернуться к ИП с патентом или УСН, или даже к НДФЛ.Можно не платить страховые взносыПосле перехода на экспериментальный режим самозанятый освобождается от уплаты страховых взносов. Легко отказаться от самозанятостиЕсли собственник перестал сдавать квартиру, то достаточно отправить заявление об этом через то же приложение. Уже на следующий день налоговая обязана снять человека с учёта как самозанятого.А вот какие подводные камни могут бытьМногое зависит от работы приложенияПриложение «Мой налог» разработали недавно, поэтому не исключены технические накладки.

В законе прописано, что в этом случае налогоплательщик может исполнить свои обязанности на следующий день после восстановления работы (но не позднее).Доходы нужно вносить самостоятельноНалог начисляется только на те доходы, которые вы запишете в приложение сами.

Для забывчивых плательщиков такая система может обернуться штрафом от налоговой, если во время проверки она обнаружит неучтённые доходы.Не идёт трудовой стажДля сдающих квартиры это не такая уж большая проблема. Многие параллельно «официально» работают и не переживают за стаж. Но если самозанятость — единственное, чем занят собственник, то трудовой стаж идти не будет.

А он влияет на размер пенсии.Не отчисляются взносы в Пенсионный фондНалог от сдачи квартиры в аренду распределяется только в региональный бюджет и Фонд обязательного медицинского страхования.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+