Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Наследство - Можно ли продать квартиру еслииона по дарственной

Можно ли продать квартиру еслииона по дарственной

Если квартира подарена ребёнку или подопечному

В случае продажи квартиры, которая была подарена вашему ребёнку или подопечному, вам не обойтись без согласования продажи с опекунским советом. Органы опеки согласятся на продажу, если ребёнку или подопечному взамен проданной квартиры будет предоставлено равноценное жильё.Если подопечного планируется поместить в социальное учреждение, например, в дом для инвалидов или престарелых, взамен приобретения ему жилья, на его личный счёт необходимо будет положить денежную сумму в размере стоимости квартиры.

Когда можно продать квартиру после дарения при жизни дарителя

Согласно действующему законодательству РФ, договор дарения квартиры при жизни дарителя должен быть обязательно зарегистрирован в Россреестре, после чего новый собственник должен заняться оформлением прав собственности на неё по установленным правилам. В целом, процедура выглядит так:

  • обращается в местное отделение Россреестра;
  • передаёт документы специалисту органа и получает свидетельство, которое подтверждает его право собственности.
  • гражданин собирает необходимый пакет документов;

При этом, оформление права собственности сотрудниками Россреестра, по закону, должно уложиться в трёхмесячный срок. Стоит отметить, что в 2020 году свидетельства о регистрации уже не выдаются на руки, а вместо этого документа новому собственнику будет выдана выписка из ЕГРН.

Также, так как одариваемая сторона получает выгоду, не затрачивая собственные средства, она обязана уплатить налог на подаренную квартиру. Этого можно избежать, если недвижимость передаётся в дар между близкими родственниками.

Учитывая довольно непростую ситуацию в стране, некоторые новые хозяева сразу же задаются вопросом, когда можно продать квартиру после дарения. Юристы сайта «» отвечают: Дарственная квартира может быть реализована сразу же после получения новым собственником выписки из Единого госреестра! Однако, прежде чем решиться на такой шаг – стоит узнать больше о налогах, сопровождающих такую продажу.

И об этом мы скоро напишем.

Можно ли продать квартиру, полученную по дарственной

Само по себе соглашение о заключении сделки дарения не дает права распоряжаться подаренной жилой недвижимостью. Для приобретения им юридической силы документ должен пройти государственную регистрацию в территориальных (местных) представительствах Росреестра. Сотрудники регистрационных органов после рассмотрения заявления и сопроводительных документов оформят и выдадут соответствующее свидетельство (выписку из ЕГРН) о праве собственности, которое наделяет одариваемое лицо правом распоряжаться подаренным имуществом, как ему заблагорассудится.

Новый владелец квартиры может ее:

  1. продать.
  2. передарить (заключить аналогичную сделку с третьим лицом);
  3. обменять (жилище можно обменять на любое другое, подписав соглашение об осуществлении мены);
  4. завещать;
  5. пожертвовать;

Поскольку квартира является абсолютной собственностью, одариваемый наделен законным правом участвовать в различных сделках и проводить любые операции с недвижимостью, не запрещенные федеральным законодательством. Продажа подаренной квартиры, как и доли в ней, разрешена законом, но данная процедура имеет ряд своих характерных особенностей.

Правила расчета налога при продаже подаренной квартиры

Размер налога рассчитывается так же, как и при проведении сделки на основании любого другого правоустанавливающего документа.

С 2016 года действуют новые правила.

Причиной их введения стало намеренное занижение продавцами суммы в договоре в целях уменьшения налогов. Теперь в расчет принимается кадастровая стоимость жилья. В отличие от рыночной она не подвержена влиянию внешних факторов, таких, например, как престижность района или наличие хорошей инфраструктуры.
В отличие от рыночной она не подвержена влиянию внешних факторов, таких, например, как престижность района или наличие хорошей инфраструктуры.

Кадастровая стоимость определяется ценой использованных для строительства материалов и выполненных работ за минусом степени износа. Чем позже построен дом и чем лучше качество строительства, тем выше кадастровая стоимость. При расчете налога кадастровую стоимость умножают на понижающий коэффициент – в данный момент он составляет 0.7.

Если стоимость, приведенная в договоре, выше этой цифры, то в расчет берется она. Государство предоставляет налоговый вычет, позволяющий снизить налогооблагаемую базу.

Размер вычета составляет 1 млн.

руб. С оставшейся суммы взимается налог – 13 % (для резидентов) или 30% (для нерезидентов). Если в права собственности одаряемый вступил до 01.01.16 г., то налог взимается с зафиксированной в документе стоимости квартиры. Пример №1 Мать оформила дарственную на квартиру, передав ее сыну.

Даты оформления договора и регистрации прав собственности – 12.07.13 г. и 10.09.13 г. соответственно.

Сын продал жилье за 4 млн. руб. (кадастровая стоимость – 2.5 млн.

руб.). В документе была указана стоимость 1 млн.

руб. Поскольку расчеты в данном случае ведутся по старым правилам (дата регистрации – до 01.01.16 г.), размер налога равен «0» – стоимость аннулируется налоговым вычетом. Пример №2 Даты оформления договора и регистрации прав собственности – 12.11.16 г. и 10.12.16 г. соответственно. Квартира продана за 4 млн. руб.
Квартира продана за 4 млн. руб.

(кадастровая стоимость – 2.5 млн. руб.). В документе была указана цена 1 млн. руб. Расчеты в данном случае ведутся по новым правилам (дата регистрации – после 01.01.16 г.).

На первом этапе будет определено, какая цифра больше – 70% кадастровой стоимости или приведенная цена:

  1. 2 500 000х0.7=1 750 000

Выбирается большее число (1 750 000>1 000 000). Следующий этап – расчет налога:

  1. 750 000х13%=97 500
  2. 1 750 000 (70% кадастровой стоимости)-1 000 000 (налоговый вычет)=750 000

Оплатить налог нужно в следующем году после продажи до 15 июля (форму 3-НДФЛ требуется подать до 30 апреля). Если после продажи подаренной квартиры продавец решит купить другую недвижимость, то государство предоставит налоговый вычет – 260 тыс.

руб. при условии, что он является резидентом РФ и платит налоги. Недвижимость, подаренная одному из супругов, не является общей собственностью, но если она будет продана и взамен нее куплена другая, то (приобретенным во время брака) и при разделе оно будет учтено.

Без согласия супруга нельзя будет продать квартиру или выполнить с ней другие юридические действия. Мнение экспертаАлександр ФомичевЮрист.

Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.Если одаряемый не желает столкнуться с указанной выше ситуацией, стоит обратиться к юристу для составления соглашения. В документе нужно указать, что жилье будет приобретаться на средства от продажи подаренной недвижимости, и оно не относится к совместно нажитому имуществу. Договор рекомендуется заверить у нотариуса.

Если продаваться будет не вся квартира, а только доля в ней, то придется вначале уведомить об этом совладельцев. Согласно они имеют . На принятие решения отводится 1 месяц.

Если предложение будет отклонено в письменном виде до истечения этого срока, можно сразу искать покупателя, в противном случае придется выждать положенное время. По истечению месяца отсутствие реакции приравнивается к отказу.

Налог на дарственную, регистрационный сбор и продажный сбор

Существует определенная группа расходов при оформлении дарственной и купли продажи. Что это за суммы, поговорим в этой главе.

Налог на дарение. Многие участники сделки часто интересуются, если передача между близкими родственниками нужно ли платить сбор. За прием во владение объекта недвижимости предусмотрен налог 13% для всех, за исключением родни первой линии (родители, супруги, братья/сестры, дети). На заметку! Есть случаи, когда можно избежать уплаты госпошлины при получении подаренной недвижимости.

На заметку! Есть случаи, когда можно избежать уплаты госпошлины при получении подаренной недвижимости.

Некоторые группы лиц имеют частично или полное освобождение от уплаты такого налога. Регистрационный налог. Это плата в размере 2000 рублей, которая берется за регистрацию нового владельца в базе и выдачу ему свидетельства. При изменении паспортных данных придется получать новый документ.

Нотариальный тариф. Это еще одна группа расходов, которая возникает только в случае нотариального удостоверения сделки. Сумма зависит от стоимости жилья. Продажный сбор. Это так называемый налог на прибыль, которую должен заплатить граждан.

Распространяется ли он на дареный объект, зависит от того, в какие сроки продается квартира. Есть временной рубеж нахождения жилья в собственности, и составляет он три года.

Что означает понятие «дарение недвижимости»?

Гражданский кодекс РФ, в частности статья №572, позволяет человеку передавать в дар собственное имущество.

Дарение – это безвозмездное отчуждение объекта недвижимости или иных ценностей другому лицу.

Чтобы подарить квартиру близкому родственнику или другому человеку, достаточно составить заявление в письменной форме и заверить его у нотариуса. Несовершеннолетние граждане не могут дарить недвижимость, это запрещено законом. Если лицу, не достигшему 18 лет, дарят имущество, необходимо согласие родителей, а также органов опеки и попечительства.

Сделка оформляется в следующем порядке:

  1. Обращение в Росреестр с дарственной;
  2. Подготовка пакета документов;
  3. Получение справки из реестра.

Кроме договора дарения, в Росреестр необходимо предоставить:

  1. Свидетельство о регистрации собственности;
  2. Банковская квитанция об уплате госпошлины.
  3. Кадастровый паспорт объекта недвижимости;

Человек, подаривший имущество близкому родственнику, не выплачивает налог государству. После совершения сделки, одариваемому лицу необходимо обратиться в Регистрационную палату и получить свидетельство о праве собственности на квартиру. Этот документ позволяет ему совершать любые действия с объектом недвижимости: дарить, продавать, сдавать в аренду или обменивать.

Процедура оформления купли — продажи после дарения квартиры

Чтобы осуществить продажу принятой в дар квартиры, новому собственнику (продавцу) необходимо заранее подготовить и собрать все нужные для сделки документы. Это:

  1. кадастровый паспорт недвижимого имущества;
  2. паспорт продавца (если квартира, полученная в дар, оформлена на несколько владельцев, то понадобятся и их паспорта);
  3. экспертное заключение об ;
  4. свидетельство о праве собственности, полученное в органе Росреестра;
  5. технический паспорт;
  6. документы, подтверждающие отсутствие значительных ремонтных работ (перепланировка, перестройка и др.) в квартире.
  7. правоустанавливающие документы на квартиру (договор дарения, если потребуется);
  8. справка из управляющей компании об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  9. справка о проведении инвентаризации из БТИ;

Когда все необходимые документы для продажи подаренной недвижимости подготовлены, можно приступать к самой продаже. Для этого нужно:

  1. снять с подаренной квартиры все обременения, которые новый владелец успел наложить на нее с момента получения дара (погасить коммунальную задолженность, освободить ее из-под залога, снять с регистрации прописанных в ней людей и др.);
  2. спустя несколько недель новому владельцу (покупателю) нужно повторно явиться в органы Росреестра, чтобы получить свидетельство о праве собственности на квартиру.
  3. обратиться к нотариусу, чтобы оформить и подписать договор купли – продажи;
  4. заполнить налоговую декларацию 3-НДФЛ и вместе с чеком об уплате госпошлины прикрепить к общему пакету документов и предоставить государственному регистратору (без квитанции процедура регистрации не будет проводиться);
  5. продавец и/или покупатель должен подать заявление в органы Росреестра о внесении изменений в сведения в Реестре о проданной квартире и ее новом собственнике;
  6. письменное соглашение о продаже может быть нотариально заверенным (желательно, но необязательно);
  7. предоставить квартиру к осмотру потенциальными покупателями;
  8. оплатить государственную пошлину и НДФЛ;

Важно!

Большинство документов из пакета подается не только в оригинале, но и с заранее сделанными копиями. Это чек об уплате госпошлины, техпаспорт квартиры, правоустанавливающие документы и др.

Можно ли оспорить дарственную на квартиру и реально ли это?

После подписания договора дарения и регистрации прав собственности на объект в органах Росреестра, новый владелец приобретает право распоряжаться полученной в дар квартирой или другим недвижимым имуществом, то есть либо оставить себе, либо совершать разного рода сделки, объектом которого выступает подаренная недвижимость.

Дарственную могут оспорить близкие родственники и наследники дарителя, если у них будут на то веские основания. В случае судебных разбирательств на этот счет, на подаренную квартиру может быть наложен арест на период судебных тяжб. Это значит, что новый владелец объекта недвижимости не может заключать никаких сделок по поводу квартиры, пока суд не снимет арест и не откажет в удовлетворении иска истцам.

ВажноСразу внесли залог 1000$ в бел.рублях по курсу НБРБ на тот момент.

Когда выезжали то предупредили за две недели.

Хозяева не были в восторге, но залог сказали вернут, попросили поспособствовать в поиске новых жильцов. Ждали месяц, слушали отговорки и обещания в счет возврата залога. С каждым новым звонком нам стали припоминать нюансы нашего выселения (мол и квартиру не достаточно дочистили и съехали рано и тп.) и всяческие придирки.
С каждым новым звонком нам стали припоминать нюансы нашего выселения (мол и квартиру не достаточно дочистили и съехали рано и тп.) и всяческие придирки. Последний звонок сложно назвать корректным со стороны арендатора: повышенный тон, брань, упреки и гнев.

Дарственная может быть составлена в простой письменной форме, которая не требует обязательного привлечения нотариуса. Это дает возможность сэкономить на проведении сделки, поскольку нотариальные услуги стоят приличную сумму денег. Однако если финансовое положение сторон позволяет, при подготовке договора дарения лучше не пренебрегать услугами нотариуса.

Это вызвано тем, что данный специалист подключен к единой информсистеме, что дает возможность получать самую новую информацию из различных инстанций, в том числе Росреестра, а это позволяет определить, насколько чисто проходит сделка и не пытается ли одна из сторон обмануть другую. Судебная практика знает огромное количество случаев, когда мошенники использовали неосведомленность граждан в вопросах, касающихся наследственного права, в собственных целях. Не всегда порядочно ведут себя и близкие родственники по отношению к престарелым людям.

Расходы

При определенных условиях, продавец вообще не будет ни за что платить (кроме налогов, если это актуально). Покупатель же, в свою очередь, платит только госпошлину за регистрацию права собственности. Однако помимо этого, в зависимости от требований и запросов сторон, могут возникать и дополнительные траты:Тип расходовСуммаРегистрация права собственности после оформления дарственной2000 рублей за каждого нового владельцаУслуги агентства недвижимостиОколо 2-5% от стоимости квартирыУслуги оценочной компанииОколо 5-10 тысяч рублейУслуги нотариуса по заверению документовОт 2 тысяч и выше, зависит от того, что и в каких количествах нужно заверятьПолучение свежей выписки из ЕГРН350 рублейПереоформление техпаспортаОколо 10-20 тысяч рублей

Продажа до 3 лет после дарения

Если продажа подаренной квартиры планируется ее новым хозяином раньше, чем через три года после регистрации в Росреестре, ему придется платить налог вне зависимости от обстоятельств процедуры дарения.

При этом не имеет значения, была квартира подарена до или после 31 декабря 2015 года, т.к. трехлетний срок владения обязателен и до принятия новых правовых актов. Граждане, имеющие льготы по другим видам налогов, например, пенсионеры и инвалиды, обязаны оплатить налог при заключении договора купли-продажи недвижимости.

Если дарителем является посторонний человек, а одаряемый продает квартиру до истечения положенного срока пяти лет, ему придется платить двойной налог – на дарение и с продажи.

Органы местного самоуправления могут принять соответствующие постановления о снижении срока владения, т.е.

в каждом регионе может устанавливаться срок, отличный от общероссийского, превышать который нельзя.

С 2016 года внесены существенные изменения в правила расчета налога при продаже недвижимости, при этом неважно, как она была получена.

Это объясняется распространенностью намеренного занижения реальной стоимости квартиры в договоре купли – продажи с целью уменьшения суммы налога. В настоящее время на рынке недвижимости существует два вида стоимости:

  1. кадастровая.
  2. рыночная;

Сколько будет стоить жилое помещение, определяет продавец, сообразуясь со всеми факторами, влияющими на цену жилья:

  1. сезонность;
  2. этаж и многое другое.
  3. престижность района;
  4. валютный рынок;

Рыночная стоимость нестабильна, подвержена частым переменам.

Она определяется приблизительно, в зависимости от цены в данный момент на подобное жилье, т.к.

никто не купит недвижимость с явно завышенной стоимостью.

На величину кадастровой стоимости внешние факторы не влияют.

Она определяется как стоимость работы и материалов, затраченных при строительстве, за минусом износа помещения.

Когда новый собственник, т.е.

одаряемый, обращается за регистрацией права собственности, специалисты определяют кадастровую стоимость недвижимости. В большинстве случаев она оказывается ниже рыночной.

По новым правилам, введенным с 2016 года, расчет налога ведётся с учётом кадастровой стоимости, если стоимость, указанная в договоре, явно занижена.

Эти правила действуют в отношении имущества, которое перешло в собственность продавца в период с 1 января 2016 года. Стоимость квартиры по договору купли – продажи, и определенная специалистами кадастровой палаты сравниваются, затем выбирается наибольшая, ее используют при расчете налога. Кадастровая стоимость даренного помещения берется за основу для расчета налога в тех случаях, когда продавец желает скрыть полученный в действительности доход и указывает в договоре заниженную стоимость.

Размер кадастровой стоимости могут оспорить заинтересованные лица, чьи имущественные права или обязанности непосредственно зависят от данной величины. При несогласии собственника с кадастровой стоимостью, он может попытаться снизить ее путем обращения в специальную комиссию или суд. Продавец квартиры платит налог в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7 (так называемый «понижающий коэффициент»).

Новый владелец, получивший в подарок не всю квартиру, а определенную долю, обязан платить налог по общим правилам. При уплате налога можно получить налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей.

Примеры:

  • Квартира в доме была получена по договору дарения 02.03.2016. Собственность узаконена после 1 января 2016 года — 15.04.2016. Рыночная стоимость составляет 5 миллионов рублей, кадастровая — 3,5 миллиона рублей. В целях ухода от уплаты налога, в договоре указана стоимость 990 тысяч рублей. Расчет проводится по новым нормам, кадастровая стоимость необходимо умножить на 0,7 («понижающий коэффициент»).
  • Бабушка подарила своей внучке квартиру 01.04.2015. Право собственности оформлено до 1 января 2016 года, а именно — 05.06.2015. Рыночная стоимость составляет 5 миллионов рублей, кадастровая — 3,5 миллиона рублей. В целях ухода от уплаты налога, в договоре указана стоимость 990 тысяч рублей. Расчет выполняется по старым правилам, кадастровая стоимость не учитывается, с учетом налогового вычета налог равен нулю.

Доход от продажи равен (3,5 миллиона Х 0,7) = 2 миллиона 450 тысяч рублей.

13% = 2 450 000 – 1000 000 Х 13% = 188,5 тысяч рублей. С учетом налогового вычета налог равен 188,5 тысяч рублей.

Для наглядности расчет представлен в таблице. Пример № Дата оформления договора дарения Дата оформления права собственности Какая стоимость берется за основу при расчете налога Размер налога с учетом налогового вычета Рыночная Кадастровая Стоимость по договору 1 01.04.2015 05.06.2015 5 миллионов рублей 3,5 миллионов рублей 990 тысяч рублей 2 02.03.2016 15.04.2016 5 миллионов рублей 3,5 миллионов рублей 990 тысяч рублей 188,5 тысяч рублей При покупке другой квартиры вместо проданной, полученной в дар, можно получить имущественный вычет в размере не более 260 тысяч рублей. Воспользоваться вычетом можно один раз.

Если продажа квартиры после дарения и покупка новой произведена в течение одного года, налог может существенно уменьшиться, а в некоторых случаях необходимость уплаты отпадет. Внимание! Квартира, купленная взамен подаренной, считается общим имуществом супругов и в случае развода его придется поделить. Ее нельзя продать или подарить без согласия другого супруга.

Подать декларацию необходимо до 30 апреля следующего за продажей года, заполнив форму 3-НДФЛ.

Налог должен быть уплачен до 15 июня, чтобы избежать начисления пени, штрафов.

Если жилье подарено ребенку

Государство принимает дополнительные меры для защиты прав несовершеннолетних.

Совершение сделки допускается только с согласия опекунской структуры. Ее сотрудники проверят, можно ли продать дом по дарственной, оформленной на ребенка. Это допускается, только если взамен будет приобретена недвижимость аналогичной площади.

Можно ли продать квартиру, подаренную ребенку, родственникам? Нет, сделку совершают только его законные представители – отец и мать или другие лица, являющиеся усыновителями, опекунами. Дядя или бабушка, при живых родителях, не вправе на такие решения.

Если ребенку более 14 лет, он должен присутствовать при сделке и подписывать договор.

Особенности процедуры

Процедура продажи подаренной квартиры практически ничем не отличается от аналогичной сделки с недвижимостью, которая изначально была приобретена, например, по договору купли-продажи. Для этого необходимо всего лишь руководствоваться следующей инструкцией:

  1. Оформить договор купли-продажи;
  2. Подготовить все правоустанавливающие документы, предоставленные по договору дарения;
  3. Заключить предварительное соглашение с потенциальным покупателем;
  4. Произвести расчет и передать квартиру покупателю;
  5. .

После составления договор не обязательно заверять у нотариуса.

Но это не возбраняется, наоборот, нотариус поможет составить текст соглашения и проверить актуальность всей указной в нем информации. Затем отнесите договор в Росреестр для регистрации права собственности покупателя на квартиру. Там же вам придется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей и предоставить следующие документы:

  1. Паспорта участников сделки;
  2. Доверенность на совершение сделки (при необходимости);
  3. Кадастровый паспорт недвижимости;
  4. Справку ЕГРП;
  5. Согласие органа опеки и попечительства.
  6. Справку об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам;
  7. Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
  8. Согласие супруга на продажу;
  9. Выписку из домовой книги;
  10. Финансово-лицевой счет на жилое помещение;
  11. Копию договора дарения;
  12. Письменное согласие других владельцев недвижимости;
  13. Квитанцию об уплате госпошлины;
  14. Свидетельство о регистрации брака (если требуется);

Внимание!

Имейте в виду, что правильно подготовленная документация может оказать значительное влияние на сроки оформления сделки.

Поэтому стоит обратить особое внимание на наличие всех требуемых для регистрации бумаг, а также уточнить срок действия каждого документа.

Согласие супругов

find_in_page Статьи по теме (кликните, чтобы открыть) Практически всегда дарственная на квартиру предполагает одного собственника.

Если он состоит в браке, то подаренное жилье является его личной собственностью.

Супруга или супруг не могут на такую квартиру претендовать.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+