Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Оценщик оценил квартиру выше стоимости хорошо или плохо

Оценщик оценил квартиру выше стоимости хорошо или плохо

Оценщик оценил квартиру выше стоимости хорошо или плохо

Как сделать завышение по ипотеке по шагам


Несмотря ни на что завышение стоимости в каждом третьем случае из десяти оказывается успешным. Причина в том, что разброс цен на аналогичное жилье на современном рынке настолько велик, что ввести в заблуждение можно даже профессиональных оценщиков.

Поэтому, если, всё взвесив и придя к выводу, что действительно от банка нужна вся сумма на покупку квартиры, и покупатель все же решается на этот шаг, делается это, как в примере ниже:

  • Покупатель подает расписку в банк в качестве подтверждения наличия у него 20% стоимости квартиры. Одновременно он подает проект договора купли-продажи, в котором указана стоимость квартиры — 6 миллионов 250 тысяч рублей.
  • Продавец со своей стороны пишет покупателю реальную расписку на 5 миллионов рублей.
  • Покупатель заключает с продавцом авансовое соглашение на сумму 1 миллион 250 тысяч рублей за квартиру стоимостью 6 миллионов 250 тысяч рублей (одновременно можно заключить другое соглашение — на реальную сумму и с реальными условиями сделки).
  • После проведения сделки покупатель передает продавцу расписку в том, что получил от него 1 миллион 250 тысяч рублей — для подстраховки продавца.
  • Выбирается квартира, по возможности, в свободной продаже — чтобы не усложнять сделку дополнительными участниками, которые могут не согласиться на договоренность, нужную покупателю. Допустим, эта квартира стоит 5 миллионов рублей.
  • Покупатель одновременно с продавцом пишет расписку в том, что принял у него аналогичную сумму, и сохраняет этот документ у себя.
  • Банк одобряет кредит на сумму в 5 миллионов рублей, что составляет 100% реальной стоимости квартиры, но 80% в глазах банка.
  • Продавец пишет расписку в том, что он принял 1250000 р. в качестве аванса.

Виды стоимости квартиры

Как вы наверное знаете, большинство сделок по покупке квартир в наше время проводится с использованием заемных средств, выделяемых ипотечными банками на целевую покупку жилой недвижимости. Сумма ипотечного кредита, одобряемая банком, всегда формируется исходя из стоимости приобретаемого жилья. Однако существует несколько видов стоимости, в числе которых:

  1. инвестиционная;
  2. инвентаризационная;
  3. ликвидационная;
  4. и пр.
  5. рыночная;
  6. потребительская;
  7. кадастровая;

Суммы в каждом виде стоимости очень существенно отличаются друг от друга.

Банк же одобряет кредит, исходя из рыночной стоимости, потому что именно эта сумма является ориентиром рентабельности вложений банка на случай неплатежеспособности покупателя. Именно поэтому некоторые заемщики стремятся завысить эту стоимость, чтобы получить более привлекательные условия кредитования, а чаще всего для того, чтобы обойти требование по первоначальному взносу.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента.

В данном случае сотрудничество взаимовыгодное. Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов.

Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Сколько предложить оценщику?

  1. Как оценщик с фик знает каким стажем честно могу сказать, что опытный риэлтор аналоги по квартирам подберет в 100 раз лучше чем любой даже опытный оценщик. А уж лучше чем 90% работающих сейчас на рынке, это без сомнения. Тем более оценка квартир — это самый-самый старт, где адекватные люди дольше чем полгода не задерживаются.
  2. Такие уже повымерли, мне кажется
  3. Мой риэлтор этим занимался, могу уточнить у него
  4. Вау какая вы крутая))))))
  5. ваш явно продешевил. я оценщик и меньше миллиона за такое не беру!
  6. Оочень нужны контакты оценочной компании которая «правильно» сфотографирует квартиру и «правильно» как надо ее опишет и оценит. Подскажите тел. В личку. Спасибо!
  7. Лицензий у оценщиков давно нет, есть членство в СРО и личная имущественная ответственность за ложные отчеты.Вообще да, наша оценочная братия, к сожалению, на 90% на редкость мерзкая и беспринципная.брррр
  8. Уточните, пожалуйста. Сейчас просто цены уже совсем другие.
  9. Мы заплатили 2000руб. сверху за то, что сделали отчет без выезда на квартиру и никаких переоборудований «не увидели»
  10. Вот это да!А я все с одними и теми же работаю, проблем не знаю. Все, что хочу, то и вижу в отчете )) И в сбере аккредитованы.
  11. А как правильно «обратиться» в оценочную компанию, чтобы без выезда или с выездом, но с правильным результатом? Проще говоря, как сказать о готовности доплатить? Не мастак я взятки предлагать))))
  12. От ста тыс. где-то. У меня муж работает оценщиком.
  13. Не совсем поняла вопрос, отвечу обо всем)))берем ипотеку в Москве, квартира находится в Балашихе.
  14. ну что за несправедливость!

    опять время, деньги.А почему в Москве не надо?

  15. А почему тут вопрос?,его решение текущие?
  16. А я второй день развлекаюсь ВТБшные оценщики 2 дня не могли найти аналоги, потом нашли то, что на аналоги не тянет. Вчера мягко предложила назвать аналоги, от помощи отказались. Сегодня начала аргументированно шуметь, как можно сравнивать довоенные дома со сталинкой 60-го года постройки. Завтра продолжу. Все-равно отчет перепишут. Не впервой
  17. С оценщиком надо договариваться, а не платить. Они фиксированных взяток не берут. Чаще всего бесплатно, улыбку за кофе достаточно. Давите на них, лицензии боятся лишится, значит слабые. (нет, а сейчас с другому обращусь, а потом тебя лицензии лишу)
  18. 100 тыщ за перенос унитаза? о_ОТам же не все несущие стены под чистую снесены, чтоб столько платить. Или оценщик за эти деньги не только глаза закроет, но и клеем их заклеит?))))
  19. Какая оценочная не приезжала, если не секрет?
  20. тебе да, остальным нет ну недопрет же физик как протолкнуть.
  21. С оценочными Сбера может так прокатить. Возможно у автора другой банк, у которого всего 2-3 оценочные компании. И договориться с ними будет гораздо сложнее.
  22. Да ну что ты, не берут. Еще как берут. Мало того, даже официальные квитанции высылают на это дело.
  23. И мне, если можно, в ЛС)))
  24. Мы покупали квартиру (тоже ипотека) — наш оценщик вообще не заметил и не указал ничего о перепланировке — вернее написал, что ее нет. А у нас там, на минуточку, был перенос «мокрого места» — местами меняли кладовку и туалет — там где была кладовка по плану — сделали туалет. Наш риелтор говорил, что не обсуждал вопрос этот с оценщиком, но готов был обсудить и предложить 2 или 3 тыс (сейчас точно не помню — год назад было дело). И фото были сделаны и отчет, в банке ничего не сказали. Так что нам повезло.
  25. Вы так забавно хвалитесь))) недавно работаете, да?
  26. за перенос раковины из одного угла кухни в другой с нас ничего не взяли, сделали правильное фото (обрезанное), а до этого оценивали другую квартиру, там дверные проемы убраны, там оценщик хотел +4 тыс за отсутсттвие указания перепланировки в отчете
  27. Кстати, я еще и кадастровый паспорт 2009 года подсунула из БТИ )) Прокатило.2 дня с оценщиками развлекалась, наконец-то поняли, что проще отчет переписать, меньше проблем будет на их голову. Пообещала, что в понедельник до офиса доеду. Часу на переписывание хватило.
  28. И правильно бы сделали. Только очень хочется верить, что в аналоги продаваемой квартиры на Окт.поле не поставите в аналоги предвоенный лом на ул.Свободы и не будете сравнивать с отличной сталинкой в пешей доступности до метро панельный дом 1989 года постройки в 3 км от метро.
  29. Переделок у нас нет, а вот нужную цену оценщик поставил просто по просьбе) Причем прислал отчет с одной ценой, мы позвонили и попросили на 150тр скорректировать
  30. ЛС
  31. не пи,те. К нам пришел оценщик из втб, я его кофе только напоила (если это считается). Он не увидел снесенный наполовину воддуховод (п-44 двушка), объединение санузла и расширение санузла за счет коридора. Написал только про перенос раковины в кухне и санузле, что банк легко принял. Квартиру оценил около 9 млн на краю москвы. Ни рубля не платила и даже не обсуждали это.
  32. а смысл? Тогда размер равен щедрости?
  33. А о какой местности вы спрашиваете?
  34. В МО нужен техпаспорт.
  35. В смысле?
  36. Нам сбер, кстати, дал всего 3 оценочные на выбор, где мы и сделали первый отчет, а потом, как выяснилось, у них более обширный список оц.компаний
  37. А как же фото? В каком банке ипотека была, если не секрет?
  38. А в начале 14 года было, это старый топ подняли.
  39. Да, с позавчерашнего дня.Достало, верите? Каждый человек имеет право на ошибку. И я дала возможность после допущенной ошибки сохранить лицо. Не захотели. Амбиции превыше всего. А у моего клиента из-за сильной недооценки квартиры будет уменьшена сумма кредита. Ни мне, ни ему это не нужно. Поэтому и развлекалась. Все-равно переписали.
  40. Можно тут спрошу. Для оценки достаточно кад паспорта, экспликации и поэтажного плана? или еще и тех паспорт нужен кровь из носу? (все того же сбера ипотека)И нормально ли, что бтишные доки этого года, но по состоянию на июль 2009 года и написано, что дом еще не введен в эксплуатацию?
  41. А Вам известно о том, что тех же оценщиков проверяет руководство? Остаться без лицензии как-то не каждому подходит. Потерять аккредитацию в банке, если вдруг проверит банк (это тоже делают) — хорошего мало.
  42. Сколько предложить оценщику, чтобы он «забыл» указать в отчете переоборудование и чтобы оценил квартиру дороже или хотя бы по цене продажи? Совсем не ориентируюсь в цене вопроса. У кого был опыт, поделитесь цифрами
  43. мой риэлтор сам как-то договаривался
  44. Рассказываю (недавно сама тут вопрос задавала на эту тему): Переоборудование у нас было в виде снятия раковины в ванной комнате (на ее месте стир.машина) и увеличение комнаты за счет коридора и встроенного шкафа, о чем оценщик почестному все изложил в отчете. Обратились в др. оценочную компанию, которые за 2 т.р. «сверху» не приезжали и использовали «правильные» фото первой оценки. Сбербанк у нас
  45. Продавала квартиру в Балашихе, покупали ипотечники сбера. Технический паспорт не заказывали.Поэтажка, экспликация, кадастр — достаточно.
  46. Сколько предложить оценщику, чтобы он «забыл» указать в отчете переоборудование и чтобы оценил квартиру дороже или хотя бы по цене продажи? Совсем не ориентируюсь в цене вопроса. У кого был опыт, поделитесь цифрами
  47. ЛС
  48. уточните, пожалуйста, если не сложно))))))
  49. Ну если он у вас оценивает заводы-параходы, то может быть и так. Только автор об оценки квартиры спрашивает. Это на порядок дешевле стоит.
  50. У них на сайте сбера весь список висит — ваш менеджер явно только от этих 3 получает.
  51. готова пойти в оценщики

    буду брать в 5 раз меньше, чем вы

  52. Вот я бы нисколько не взяла от заказчика и не стала бы писать в отчете ложную инфу. На фига мне эти несколько тысяч взятки, если в результате можно себя опорочить.
  53. Да не факт, что получает. Менеджеру тоже не надо, что бы сделка на конечном этапе развалилась. С этими она знает, что можно договориться, а с другими договоритесь или нет.
  54. Кстати, в покупаемой нами квартире, тоже отчет идеальный, хотя те же шкафы встроенные были снесены в двух комнатах, а в моей однушке видно это было более заметно. Оценочная одна и та же. Так что, как повезет
  55. Смысл в том, что наверняка и не надо гадать, получится или нет. Сбер перестал кредитовать квартиры с перепланировками.
  56. нам тоже дали список из 3 оценочных компаний, но по рекомендации агента использовали другую компанию, из списка на сайте сбера — дешевле и быстрее

На сколько оценщик может завысить стоимость квартиры для банка?

Елена Т.

· 3 сентября 20185,2 K12 · Интересно · 2Оценка имущества и имущественных прав. Работаем по всей России. Оценить можем.

· ПодписатьсяКоллеги ранее писали все верно! Ни одна оценочная компания, которая не планирует закрыться не будет завышать стоимость квартиры.

Ни для банка, ни для каких-то иных целей.К сожалению, мы часто сталкиваемся с попытками давления на оценщика в связи с желанием заказчика получить завышенную стоимость квартиры. В ситуации с ипотекой — это продиктовано желанием взять ипотеку без первоначального взноса. Однако, за счет искажения стоимости квартиры это сделать не удастся по 2 причинам:

  • после проверки отчета банк откажет в выдаче ипотеки (если вам все-таки удастся найти оценщика, который одной ногой уже уехал жить на ПМЖ, например, в Англию))))))
  • на это не пойдет оценщик/оценочная компания

1 · Хороший ответ · 771Написать комментарий.РекламаЕщё 2 ответа · 16,5 KAequĭtas sequĭtur legem · ПодписатьсяАккредитованные оценщики не имеют права завышать стоимость оценки и обманывать банки, в связи с такой деятельностью оценщик может не только потерять лицензию, но и совершает мошеннические действия, что может привести к уголовному преследованию.Хороший ответ · 1,0 KНаписать комментарий.Вы знаете ответ на этот вопрос?Поделитесь своим опытом и знаниями скрыт()Читайте также · 29Пересмотреть итоговую цену возможно лишь по следующим причинам:

  1. Если выявлены неверные данные о недвижимости, применяемые при подсчете стоимостного показателя;
  2. Определение различий в рыночной и кадастровой оценке жилплощади на день установления показателей.

Недостоверные данные включают:

  • Неверное указание информации в перечне недвижимого оцениваемого имущества.
  • Недостоверное установление специалистом условий, оказывающих влияние на ценообразование недвижимых площадей, включая:
  1. Другие требования.
  2. Техническое состояние жилого помещения;
  3. Место расположения площадей;
  4. Нахождение имущества в пределах санитарных и прочих зон, в которых предъявляются особые требования по их использованию;
  5. Разрешенное пользование земли;
  6. Предназначение участка;
  • Не применение информации об аварийном положении недвижимого имущества.

  • Неправильное использование сведений при вычислении стоимостного показателя.

Обжаловать стоимость можно в:

  1. Комиссии по рассмотрению спорных ситуаций;
  2. В суде.

8 · Хороший ответ · 347 от имени Все риэлторские услуги: покупка, продажа, обмен, аренда жилой и коммерческой. · Для более комфортного проживания не рекомендуется приобретать квартиру на первом и последнем этаже. Остальное все зависит от предпочтений самого собственника, так как однозначный ответ дать очень сложно.

У абсолютно каждого варианта присутствуют как положительные, так и отрицательные стороны. Что касается психологических факторов, то специалисты предлагают покупать недвижимость на 5,6,7,8 этажах, так как это расположение считается самым комфортным.С уважением, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич!12 · Хороший ответ3 · 3,3 K от имени Новостройки Москвы и Подмосковья. Найдем ответ на любой вопрос!

· Здравствуйте!Если говорить о ситуации в целом, то наши постоянные эксперты (например, Денис Бобков) считают, что сильного влияния на цены это не окажет, поскольку рынок недвижимости довольно инертен.

На рост и снижение цен могут повлиять такие факторы, как:

  • Увеличение себестоимости проектов за счет перехода на эскроу-счета (об этом написано здесь ) ;
  • При растущей инфляции вероятно повышение ставок по ипотеке, что приведет к снижению спроса и цены, по логике, должны будут упасть, но тут все сложно — см. п.1;
  • Также, если возникнет большой ажиотаж и люди будут стремиться «купить, пока цены не выросли» , цены снижаться не будут ввиду высокого спроса. Эти факторы можно условно назвать взаимосдерживающими, поэтому ощутимого влияния на стоимость недвижимости пока ожидать не стоит.

12 · Хороший ответ · 383 · 5,5 KEngineer — programmer ⚡⚡ Разбираюсь в компьютерах, технике, электронике.

· На сколько я знаю, банковская кредитная история (БКИ) не учитывается при выдаче кредитов в следующих банках:

  1. Совком банк;
  2. OptBankж;
  3. Восточный экспресс Банк;
  4. Уральский банк.
  5. Ренессанс Кредит;
  6. Тинькофф Банк;

Также все МФО — микрофинансовые организации не берут в расчет БКИ при выдаче кредитов.

Однако % по кредитам у них куда больше, чем в банках.15 · Хороший ответ43 · 20,2 K · 57Эксперт в области финансов и бухгалтерии · Добрый день, МихаилВы вправе заявить имущественный вычет в сумме 1 млн. руб. То есть сумма налога к уплате составит 325 тыс руб (3500 000 — 1 000 000) *13%. Или же вместо получения имущественного налогового вычета уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп.2 п.2 ).
Или же вместо получения имущественного налогового вычета уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп.2 п.2 ).

То есть сумма налога к уплате составит 65 000 руб. ((3500 000 — 3 000 000) * 13%). При условии, что у Вас есть все подтверждающие покупку документы (договор купли-продажи, платежные документы и т.п.)Сумма в 450 000 руб.

не учитывается при продаже квартиры.

Но Вы вправе заявить имущественный вычет на сумму документально-подтвержденных расходов на ремонт (при условии, что Вы ранее не возмещали НДФЛ при приобретении квартиры и не включали расходы на ремонт в сумму к возврату).Согласно пп. 4 и 5 п.3 ст. 220 НК РФ:в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;расходы на приобретение отделочных материалов;расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;5) принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них;То есть помимо подтверждающих ремонт документов в договоре купли-продажи должно быть указано, что квартира продается именно без отделки (Письмо Минфина России от 24.08.2010 N 03-04-05/9-492).Если все вышеперечисленные условия соблюдены, Вы вправе в помимо доходов от продажи недвижимости (3500 000 — 3 000 000) заявить имущественный вычет на ремонт данной квартиры к возмещению в сумме 58 500 руб. (450 000 * 13%). 12 · Хороший ответ · 6,6 K

Как оценить стоимость квартиры для ипотеки

Оценка жилья, которое выступает залогом ипотечной сделки, обязательна – без нее заемщику ни один банк не выдаст кредит.

Заказчиком оценки, как правило, выступает покупатель, и на его плечи ложится бремя оплаты услуг оценочной компании. Заемщику придется потратить от 5 тысяч рублей (в случае покупки городской квартиры) до 35 — 40 тысяч рублей в случае загородного дома с землей. Формально банк не вправе обязывать клиента обращаться в какую-то определенную оценочную компанию.

Но на практике во всех банках есть аккредитованные организации, отчеты которых банк готов рассматривать и оценке которых он доверяет.

Процедура оценки состоит из двух этапов. Вначале клиент оставляет заказ на оценку и высылает документы по квартире – свидетельство о праве собственности, план БТИ и экспликацию. Затем оценщики связываются с клиентом и договариваются о выезде специалиста, который делает фотографии квартиры, смотрит на ее состояние, а также проверяет соответствии планировки плану БТИ.

При определении стоимости конкретного объекта недвижимости оценщик ориентируется, прежде всего, на цену аналогичных предложений на рынке, однако некоторые особенности объекта – например, хорошая отделка или сделанная перепланировка – могут изменить финальную цифру в меньшую или большую сторону. По итогам проверки клиент получает 2 экземпляра оценочного альбома. Сроки их изготовления варьируются в пределах 1-5 дней в зависимости от объекта.

В редких случаях, когда клиент настаивает на том, чтобы аттестацию приглянувшегося ему жилья проводила компания «со стороны», процедура согласования оценки может затянуться на срок до месяца.

Это связано с тем, что банк потратит гораздо больше времени на перепроверку данных.

Существенная разница Сейчас во всех ведущих банках есть свои отделы по работе с залогами, которые проводят дополнительную экспертизу оценочного альбома и могут в одностороннем порядке корректировать оценку закладываемого объекта недвижимости. Однако практика показывает, что банк не соглашается с результатами оценки, осуществленной оценочной компанией, достаточно редко.
Однако практика показывает, что банк не соглашается с результатами оценки, осуществленной оценочной компанией, достаточно редко.

Это происходит в основном при оценке дорогих объектов недвижимости, стоимость которых превышает 30 миллионов рублей. В случае, когда оценка все же отличается от цены, о которой договорились продавец и покупатель, банк при расчете суммы кредита будет исходить из меньшей цены.

То есть, если оценщик сочтет квартиру дороже суммы покупки, банк просто будет учитывать сумму, указанную в договоре купли-продажи. Зато если оценочная стоимость окажется ниже цены покупки, то клиент может не получить всю сумму кредита, на которую рассчитывал, так как в этом случае банк будет рассчитывать сумму кредита исходя из оценочной стоимости.

Такое возможно, когда при оценке не учитывается состояние объекта или некорректно подобраны аналоги. В этом случае покупатель может либо попробовать донести свои доводы до оценочной компании, либо воспользоваться услугами других аккредитованных в банке оценочных компаний.

Но такие случаи скорее являются исключениями – как правило, оценочная стоимость соответствует той цене, за которую приобретается объект недвижимости.

Намеренные и случайные ошибки До 2004 года, на заре зарождения ипотеки в России, в России были распространены мошеннические схемы, связанные с необъективной оценкой ипотечной квартиры. Когда покупателю не хватало наличных денег на первоначальный взнос, он договаривался с оценщиком, который завышал цену квартиры, иногда довольно серьезно – на 20%.

В результате кредит выдавался на большую сумму, часть из которой покупатель использовал для оплаты взноса. Однако в настоящее время такое невозможно, так как вне зависимости от цены объекта процедура выдачи кредита обязывает клиента подтверждать использование первоначального взноса в полном объеме. Так, для подтверждения использования собственных средств (помимо кредитных) банки обязывают клиента внести первоначальный взнос на счет или просят от продавцов расписку в том, что они получили сумму, равную первоначальному взносу, от покупателей.

Кроме того, банки многократно проверяют как сами отчеты, так и компании-партнеры, которые занимаются оценкой. Поэтому можно говорить, что случаи мошенничества практически сошли на нет.

Однако оценщик может ошибиться и без злого умысла. В ходе кризиса 2008 года случалось так, что заемщик не имел больше возможности обслуживать ипотечный кредит. Но когда банк продавал его квартиру, оказывалось, что вырученные деньги не покрывали обязательств заемщика.

В итоге покупатель не только оставался без жилья, но и еще был должен банку значительную сумму. Такое могло произойти, если стоимость квартиры сильно изменилась со времени получения кредита, либо если оценка изначально была произведена некорректно, то есть оценочная стоимость была значительно выше реальной рыночной во время проведения ипотечной сделки.

Сегодня такая ситуация маловероятна, так как аккредитованные при банках оценочные компании достаточно качественно делают свою работу, и в банках все отчеты об оценке дополнительно перепроверяются, а падение цен на рынке недвижимости, случившееся во время кризиса, уже в целом компенсировано последующим ростом. К тому же не надо забывать, что оценщик несет финансовую и, в отдельных случаях, уголовную ответственность за неверную оценку. Согласно закону «Об оценочной деятельности в РФ», оценщик обязан возместить в полном объеме убытки, причиненные заказчику вследствие использования им итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, в полном объеме за счет своего имущества.

Руководитель блока «Ипотечное кредитование» брокерской компании «Кредитмарт» Дмитрий Чиликин

Как правильно и по каким критериям оценить квартиру?

Реально полезная информация!

Оценка квартирыОдной из самых распространенных задач при работе с недвижимостью является оценка стоимости квартиры, комнаты или доли. Официальным документом при этом является отчет, который подготавливают эксперты.

Он нужен, если необходима справка о стоимости недвижимости на запрос кредитного отдела банка, суда или другого государственного учреждения.Важные факторыЕсли проводится независимая оценка квартиры, то обязательно учитываются все факторы, влияющие на ее стоимость. К ним можно отнести: тип дома и его местоположение, количество комнат, жилая это площадь или нежилая, этаж, обеспеченность транспортом, планировка, состояние комнат, требуют ли помещения ремонта или нет и т.д.Сегодня часто заказывается кадастровая оценка квартиры: Нижний Новгород – большой и старинный город, а это значит, что в нем есть как дома старой планировки и застройки.

К ним можно отнести: тип дома и его местоположение, количество комнат, жилая это площадь или нежилая, этаж, обеспеченность транспортом, планировка, состояние комнат, требуют ли помещения ремонта или нет и т.д.Сегодня часто заказывается кадастровая оценка квартиры: Нижний Новгород – большой и старинный город, а это значит, что в нем есть как дома старой планировки и застройки. Все они имеют различную планировку, соответственно – разную стоимость. Например, оценка двухкомнатной квартиры будет кардинально отличаться от работы с однокомнатной, даже если они будут находиться в одном и том же микрорайоне.Кого больше всего интересует, сколько стоит независимая оценка квартиры, кто чаще всего обращается за помощью к экспертам?

Это те люди, которым необходимо оформить кредит под залог имущества, при совершении сделки покупки/продажи, сдачи комнат или другой недвижимости в аренду, при вступлении в права наследства, а также при наличии какого-либо имущественного спора и для страхования недвижимости.Можно ли выполнить все самостоятельно?Можно ли оценить квартиру в Нижнем Новгороде самостоятельно? Можно, но зачем это делать, если есть специалисты компании «Независимое Экспертное Бюро», которые в самые короткие сроки помогут Вам с решением любых вопросов. Особенно это важно, если необходима оценка квартиры при оформлении наследства.

Специалисты компании компетентно проконсультируют по всем вопросам, которые касаются конкретно взятой ситуации.

Для того чтобы эксперты могли компетентно оценить недвижимость, необходимо предоставить весь необходимый пакет документов. Состав пакета будет зависеть от поставленных перед специалистом целей и задач.Оценка в вопросах и ответах1. Как происходит и сколько стоит оценка квартиры?Для начала обязательно с клиентом обсуждаются все задачи проведения оценки.

Как происходит и сколько стоит оценка квартиры?Для начала обязательно с клиентом обсуждаются все задачи проведения оценки.

Потом составляется договор о предоставлении услуг, собирается вся информация и документация, предварительно осматривается объект. Далее проводятся все необходимые расчеты и составляется отчет, который предоставляется заказчику.2. Какие необходимы документы чтобы была проведена независимая экспертиза квартиры?Необходимы:свидетельство о регистрации права собственности на жилье;правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, справка о выплате пая и др.);документы БТИ (технический и кадастровый паспорт или справка о технических характеристиках недвижимости).Все документы предоставляются в копиях.

Если справка необходим для ипотеки, то предоставляется план объекта.Оценка квартиры в Нижнем Новгороде: когда и зачем она нужна и куда за ней обращатьсяОдной из самых востребованных услуг в сфере недвижимости является оценка жилого помещения (квартиры или комнаты).

Но до сих пор немногие знают, в каких случаях она может понадобиться и куда обратиться, когда возникает необходимость в данной процедуре. Между тем оценка часто является обязательным условием при совершении сделок с недвижимостью, а порой она весьма желательна просто для того, чтобы соблюсти законные интересы клиента.- Оценка жилой недвижимости обязательна при получении в банке ипотечного кредита, а также при разрешении имущественных споров, которые могут возникнуть, например, в процессе расторжения брака или при составлении брачного договора.

Кроме того, она понадобится при вступлении в права наследства или если вы решите застраховать квартиру, — комментирует юрист независимой консалтинговой компании Нижнего Новгорода Марина Белкова. — Во всех этих случаях к оценщику предъявляются строгие требования, без соблюдения которых оценку могут признать недействительной. В их число входят:- описание объекта,- указание способа проведения оценки,- подробные сведения о специалисте, проводящем оценку, и об организации, членом которой он является,- информация о страховании гражданской ответственности оценщика,- информация о применяемых стандартах оценки.- Также профессиональная оценка может уберечь вас от финансовых потерь даже тогда, когда, казалось бы, без нее можно обойтись.

— Например, при купле-продаже квартиры — ведь от объективной рыночной оценки стоимости жилья будет зависеть, какую сумму в конечном итоге вы заплатите как покупатель или получите как продавец. Кроме того, оценка пригодится, если вашему жилью будет нанесен ущерб (при пожаре, затоплении и т.д.) — для определения размера компенсации.Но многие по старинке продолжают обращаться не к профессиональным оценщикам, а в кадастровую палату, БТИ или к риэлторам.- При сделках с недвижимостью требуется определение именно рыночной стоимости жилья.

— Цена квартиры по БТИ, как правило, ниже рыночной, а в кадастровой палате укажут кадастровую стоимость, которая на деле может оказаться завышенной. Если вы решили продать или купить квартиру и обращаетесь к риэлторам, то реальная цена жилья может быть занижена или завышена в их интересах — и в обоих случаях финансовые потери с вашей стороны неизбежны. Поэтому если встал вопрос об оценке квартиры, то лучше обращаться в независимые оценочные компании, которые являются незаинтересованной стороной и могут предоставить объективные и честные результаты.Для того чтобы заказать профессиональную оценку квартиры, нужны следующие документы:- документы о праве собственности (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности и т.д.);- технический паспорт помещения, выданный БТИ (поэтажный план, экспликация);- фотографии оцениваемого объекта (но возможен и выезд специалиста на место);- паспорт заказчика.После проведения оценки вам предоставляется отчет — подробный документ, который должен отражать цели проведения оценки, сведения о заказчике и исполнителе, технико-эксплуатационные и физические характеристики объекта, аналитические данные рынка недвижимости и окончательный расчет оценки квартиры.Как определить стоимость квартиры, рыночную ценуОпределение рыночной стоимости квартиры, одно из важных условий, успешной продажи.Рыночная стоимость квартиры — это наиболее вероятная цена, по которой квартира будет продана на открытом, конкурентном рынке, где имеется достаточно большое количество продавцов и покупателей.Самый популярный и простой способ определения стоимости квартиры — «Рыночный метод» или «Сравнительный метод».Такой метод является наиболее популярным, широко применяемым методом оценки квартиры иногда и другой недвижимости.Вы сможете определить стоимость квартиры, по аналогичным предложениям на рынке недвижимости, выбрав из предложенных вариантов наиболее схожие с вашей квартирой.

Для формирования цены, необходимо учитывать все моменты, о которых написано ниже.Из выставленных на продажу квартир, выбираем наиболее схожие варианты с вашей квартирой, по перечисленным ниже параметрам.Место нахождение: в том же районе, квартале, улице, доме.Расположение квартиры: этаж, без тамбура, с тамбуром на сколько квартир, расположение квартиры в доме, вид из окна так-же очень важен.Тип строения: материал стен, год постройки, (сталинка, хрущевка, современная планировка, малогабаритная квартира, стандартная, брежневка, и т.д.)Площадь квартиры: количество комнат, общая, жилая, кухня, ванная комната, туалет, балкон, лоджия, другие помещения.Состояние квартиры: требует ремонта, не требует ремонта, окна, двери, коммуникации — (трубы, отопление электропроводка), напольное покрытие и многое другое влияет на цену квартиры.Другой важный критерий, «сравнительного метода» оценки недвижимости — цена за квадратный метр площади недвижимости.

Чтобы рассчитать стоимость квадратного метра , нужно разделить стоимость продажи на квадратные метры площади, аналогичной недвижимости.

При этом не забывайте сравнить характеристики объекта в целом.После выбора максимально похожих вариантов, вам необходимо обратить внимание на состояние каждой квартиры.

Состояние квартиры играет огромную роль в формировании цены.

От качества строительных материалов, строительных работ зависит стоимость ремонта квартиры. Но иногда бывает так, что дорогостоящий ремонт квартиры, при её продаже с трудом окупает затраченные средства. Обратите внимание на сроки продажи квартир.За какой срок продали данную квартиру, и по какой конечной цене её «отдали».

(Предлагали по одной цене, продали дороже или дешевле.)Полученный список квартир покажет, сколько у вас конкурентов, как долго они продают свои квартиры есть ли спрос и какой,- на данный вид жилья. Все эти выводы отразятся на стоимости вашей квартиры.Профессиональная, независимая оценка квартиры.Покупатель.Решение о покупке квартиры, покупатель принимает исходя из выбора лучшего предложения на рынке.Но не стоит забывать, что покупатель принимает своё решение о покупке квартиры, под действием эмоций.Вы можете повлиять на эмоции потенциального покупателя различными приёмами.Определить стоимость аренды.Определение рыночной стоимости квартиры.Выбор аналогичных квартирВбольшинстве случаев, в стоимость квартиры входит комиссия агентства недвижимости.

Как правило, комиссия за риэлторские услуги, составляет 1 — 5% от стоимости недвижимости.У разных агентств недвижимости цена может отличатся, но большинство из них стараются не выделятся. Редкие агентства по недвижимости и риэлторы пользуются фиксированной ценой комиссии. На размер комиссии, может влиять сложность сделки.По цене ниже рыночной стоимости, квартиру вы сможете продать быстро.

Но есть ли смысл? По завышенной цене вы будете продавать очень долго.

Можно дождаться момента, когда вашу стоимость съест инфляция или рост на рынке недвижимости достигнет запрашиваемой цены.

Если на рынке недвижимости выставлено в продажу несколько аналогичных квартир как ваша, найти покупателя, желающего купить квартиру выше рыночной цены будетсложно, практически невозможно.Обычно, продавец с завышенной ценой на квартиру, помогает продавать выгодно и быстро другим участникам рынка так называемым «конкурентам», с аналогичными квартирами.Если у вас в процессе продажи квартиры появится сосед с завышенной ценой на свою квартиру, это пойдет вам только на пользу.В 99% случаев, в стоимость недвижимости заложена определенная сумма на торг.Срочные продажи квартир встречаются реже. Обычно для быстрого привлечения потенциального покупателя, «продавец» немного снижает стоимость квартиры.Квартиры требующие ремонта, теряют в цене и стоят дешевле квартир с ремонтом.В любом случае, покупатель, отдаст свое предпочтение самому выгодному на его взгляд варианту, по цене и качеству.Опираясь на все описанные моменты, вы сможете определить «рыночную стоимость» вашей квартиры.

Если же у вас возникнут вопросы, на любой стадии вы всегда сможете довести дело до конца, обратившись к нам за помощью.

Мы поможем вам выгодно продать и купить недвижимость в Нижнем Новгороде.Стоимость недвижимости — это лишь один пункт в договоре.

При сделке с недвижимостью, по мимо стоимости недвижимости, рассматриваются и другие не менее важные моменты. Иногда их просто упускают.Каждый наш читатель находит ответ в наших статьях на волнующий его вопрос, если этого не произошло с Вами, то рекомендуем ВамИ пожалуйста, если Вам не трудно и если Вам понравилась эта статья, то НАЖМИТЕ этот ненавистный «ПАЛЕЦ ВВЕРХ», так как без этого статья не показывается.

СПАСИБО.И мы всегда рады новым подписчикам, так что, будьте добры, пожалуйста — подпишитесь на наш канал!

Можно ли изменить кадастровую цену и зачем это делать?

Собственники квартир, домов и коммерческой недвижимости имеют право оспорить кадастровую стоимость, поскольку ее размер влияет на размер уплачиваемых налогов.

Изменить кадастровую цену возможно в двух случаях:· если при расчетах были допущены фактические ошибки, например, неправильно указана площадь объекта недвижимости;· если ошибок не было и кадастровая стоимость превышает реальную.На дома и квартиры размер ежегодного имущественного налога — 0,1 — 0,3% (для объектов свыше 300 млн.

руб. налоговая ставка составит 2%) от кадастровой стоимости, так что если вы купили квартиру в Москве за 7 миллионов, а государственный кадастр указал ее стоимость в 9 миллионов, то налог будет 9 тысяч в год вместо 7 тысяч. Вопрос выгодности оспаривания кадастровой цены каждый собственник решает для себя сам.Более существенную роль играет разница между кадастровой и рыночной ценой при расчете налога с дохода от продажи недвижимости.

В случае реализации объекта еще и с прибыли.

Оценочная стоимость и реальная цена квартиры

  1. А если оценка меньше, чем заплатили, значит переплатили? Речь не о новострое, там чем выше дом, тем дороже
  2. Ничего это не значит.
  3. Проблемы могут быть, если банк вам одобрил максимальный % от стоимости квартиры, и вы хотите именно эту сумму взять. Если оценка меньше, то и денег дадут меньше.
  4. ДД, берем ипотеку, недавно был оценщик. В заключении написал оценочную стоимость. Она несколько отличается от цены квартиры. У кого какая разница была между оценкой и ценой за которую покупали? И как банк относится к такой разнице?
  5. А не было ощущения, что переплачиваете за квартиру 200 тр? И не было желания поторговаться на эту сумму?
  6. Нам на миллион больше оценили чем покупали. Но оценка была после сдачи дома.
  7. проблемы видимо могут быть если оценка меньше цены

    если больше -какие проблемы???

  8. Рекомендованный МКБ, сам позвонил виноватым голосом, вот такая вот цена получилась мол. Чуял, что занизил шибко.Говорит выше не могу, нету объектов для сравнения по правилам, там же сравнительная оценка, вот и вывел мне малогабаритку по цене квадратного метра полнометражки.
  9. Значит примерно должна оценка ровняться цене покупки?
  10. А вы всерьез думаете, что оценщики оценивают правильно? У меня недавно оценочная компания, рекомендованная банком на миллион промахнулась с оценкой в меньшую сторону. Где они увидели квартиры в 16тиэтажках в центре за 5м, одному богу известно. Но чаще в большую сторону ошибаются. А умные вообще звонят и спрашивают, какую стоимость поставить
  11. +1А мне пару лет назад оценили 54-метровую двушку в Матвеевском за 5.6 млн. Ипотека ВТБ24 была, оценщика вызывал менеджер банка. Ничего, полтора часа хватило переделать отчет. Позвонила в оценку, поговорила с руководством, попросила сделать отчет об оценке по РЫНОЧНОЙ стоимости Руководитель понял сразу, долго извинялся.
  12. У нас даже не квартира ,а комната.Торговаться не было смысла так как там за реальную цену хотели купить соседи ,а продавец им гнул вообще на 700т дороже,они с ним в течении года бодались, торговались, предлагали сертификат на оценочную стоимость плюс сверху так же 200,он не захотел все надеялся. В итоге они плюнули и решили с ним не иметь дела.А мы решили взять именно эту комнату т.к ипотека, времени у нас не особо много на поиски просмотры и выплату ипотеки,и расположение ее нам очень подходило , и качество дома ,и близость к метро ,и к нашему дому.
  13. Купили за 7100, в оценке 7230. С банком проблем не было никаких.
  14. У нас оценка меньше на 200т, вам правильно написали банк даст процент от оценочной стоимости все, что выше придется добавлять к проценту первого взноса за счет своих средств.

Когда рыночная стоимость может существенно отличаться от реальной цены?

Пример 1 — . С самого начала кризиса, который начался в 2013м году, на рынке недвижимости сложилась четкая тенденция к снижению цен долларовом эквиваленте.

Продавцы оказались не готовыми существенно снижать цены, которые привыкли выставлять в долларах. А покупатели, которые в своем абсолютном большинстве имеют доходы в гривне, соответственно, не хотят или не могу платить за недвижимость по возросшему в несколько раз курсу. Таким образом, рынок замер и демонстрирует постоянное, хоть и медленное снижение долларовых цен.

При этом такое движение на разных сегментах рынка неравномерное, самое быстрое снижение цен идет в на рынке квартир в спальных районах, где между большим количеством продавцом идет жесткая конкурентная борьба за единичных покупателей. А вот самое медленное снижение цен наблюдается как раз на старые гаражи в гаражных кооперативах. Большинство продавцов, словно сговорившись, не опускают цены предложений, а торг при реальных сделках может доходить до 50%.

Поскольку методика обязывает оценщика опираться на цены предложений подобного имущества, при определении стоимости гаражей часто на выходе результат получается неадекватным и завышенным. Мы имеем достаточный опыт по оценке гаражей, поэтому всячески пытаемся нивелировать такие ситуации, однако казусы всё-таки случаются.Пример 2 — . Здесь следует сразу отметить, что оценка автомобилей для целей налогообложения в большинстве случаев происходит на основании данных о средних ценах на транспортные средства.

Такие цены приводятся в справочнике «Бюллетень автотовароведа», которым пользуются оценщики автомобилей и судебные эксперты. К сожалению, в этом справочнике иногда встречаются ошибки, особенно в ценах на старые автомобили, например, Жигули 1990 года выпуска. Кроме того, нужно понимать, что оценщики не имеют возможности провести полноценную автотовароведческую экспертизу, чтобы учесть все или хотя бы часть неисправностей автомобиля.

В рамках оценки для уплаты налогов берется средняя стоимость подобных транспортных средств, поэтому, если оцениваемый автомобиль пребывает в неудовлетворительном состоянии, его оценочная стоимость может быть завышена.

Как быть если оценщик занизил стоимость?

Несмотря на то, что качество отчетов независимых оценщиков редко вызывает сомнения сегодня, все же периодически возникают ситуации, когда эксперты умышленно или случайно занижают рыночную стоимость. Ситуация с занижением стоимости может означать что выданного кредита просто не хватит на покупку квартиры.

Когда речь идет об оценке для ипотеки, почти все банки стараются принимать отчеты только от аккредитованных в этом банке оценщиков или оценочной компании.

Т.е. фактически вам предлагается выбрать оценщика из списка партнёров банка.

К сожалению, оценка по ипотеке будет сделана с занижением, вопрос только в размере этого занижения, но суммы по оценке не хватит для покупки жилья и часть суммы вам все-таки придется внести самостоятельно. Очень трудно бороться с занижением стоимости, это своеобразная страховка банка на случай не выплаты кредита, банк старается выдать кредит такого размера, чтобы при необходимости он мог быстро реализовать квартиру. Если на пальцах, то представим что реальная стоимость квартиры 2,3 млн., при этом оценщик оценивает ее в 2 и банк выдает вам кредит.

Если вы перестанете платить по кредиту, банк забирает квартиру и должен продать ее, чтобы вернуть свои деньги, но продавать ее за 2,3 млн. (реальную цену) можно и год, а банку это не выгодно, поэтому продавать он ее будет с дисконтом (например, за 2 млн). Это так называемая «ликвидационная стоимость), т.е.

стоимость квартиры с учетом сжатого срока экспозиции.

Что касается ответственности оценщика за занижение оценки, то в данном случае ее не будет, т.к. оценщик изначально оценивает минимальный срок экспозиции (часто в отчете прямо просят указывать стоимость ликвидации или срок экспозиции).

Кроме того, отчет составлен таким образом, что с точки зрения закона он нарушений не имеет.

В свою очередь то, что реальный продавец хочет за квартиру большую сумму тоже никого не интересует, продавец не поставлен в условия необходимости быстрой реализации квартиры и может продавать ее сколько угодно долго и за любую сумму.

Обращаться в сторонние оценочные компании, без рекомендации банка, мы тоже не советуем – банки не доверяют таким отчетам, хотя формально могут их принимать и даже принимают, но всегда могут просто отказать в кредите, вы не сможете никому ничего доказать, а лишь зря потратите свои деньги на оценщика.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+