Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Защита прав потребителей - Признание гражданина добросовестным приобретателем

Признание гражданина добросовестным приобретателем

Правовой механизм признания прав добросовестного приобретателя

0 Разместил: Егоров Константин Михайлович Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента Статьи 27.10.2011 Мы считаем, что если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате переданного покупателю имущества, а при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано. В результате рассмотрения данного дела принимается судебный акт, который подтверждает добросовестность приобретателя. В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

N 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

права на имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

Также согласно разъяснениям, содержащимся в п.

25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8

«О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

, указанное решение суда выступает основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю. ——————————— Собрание законодательства Российской Федерации.

1997. N 30. Ст. 3594. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 10. Приобретателю не всегда требуется судебное решение, указывающее на его добросовестность. Так, в данном решении нет необходимости при добросовестном владении движимым имуществом при отсутствии против такого владения притязания собственника, поскольку регистрация прав на движимые вещи по общему правилу ст.

130 ГК РФ не требуется. Весьма значительные проблемы, вызванные отсутствием такого судебного решения, имеются у приобретателей объектов недвижимости, поскольку в этом случае необходима государственная регистрация прав. Например, если недействительность сделки по отчуждению имущества установлена, и, следовательно, регистрация прав приобретателя по ней происходить не будет, но собственник имущества при этом не заявляет иск об истребовании имущества.

В правовой литературе весьма часто высказывается мнение, что фигура добросовестного приобретателя возникает исключительно при рассмотрении виндикационного либо реституционного иска, и при отсутствии данных требований факт добросовестности приобретателя установлен быть не может.

Нередко указывается, что

«ссылка на добросовестное приобретение является мерой обороны, мерой пассивной (ответной)»

. ——————————— Катунин Д.

Сделки: черная воля «доброй совести» // Бизнес-адвокат. 2005. N 2. Аналогичную позицию можно увидеть в некоторых судебных решениях.

Так, по одному из дел по иску о признании лица добросовестным приобретателем суд указал, что

«единственный способ защиты права добросовестного приобретателя — в рамках виндикационного иска»

.

Далее конкретизировалось:

«.доказывание факта добросовестного приобретения имущества возможно лишь при разрешении спора об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 ГК РФ»

. ——————————— Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29 января 2004 г.

N Ф04/331-1а/А45-2004. Хотя возможность удовлетворения иска о признании приобретателя добросовестным и вызывает некоторые сомнения, однако с указанным ограничительным толкованием статуса добросовестного приобретателя все же нельзя согласиться .

——————————— Богданов В. И вновь о защите добросовестного приобретателя // Эж-Юрист. 2006. N 21. В судебной практике довольно распространены иски о признании недействительной сделки по отчуждению объектов недвижимости без применения последствий недействительности, но наряду с требованием о признании недействительной государственной регистрации права на предмет сделки.

В отличие от случаев, когда заявляется требование о возврате имущества и вследствие этого суд должен рассмотреть вопрос о добросовестности приобретателя, в делах, где такого требования не предъявлено, добросовестность приобретателя исследоваться не будет, так как данный факт не является предметом доказывания.

Учитывая исковые требования, при наличии оснований суд признает сделку ничтожной и сделает вывод о недействительности произведенной по ней регистрации прав. При этом у приобретателя объекта недвижимости не имеется фактического подтверждения судом его добросовестности, вследствие чего у него возникают значительные трудности при государственной регистрации прав.

Не подтвержденные документально утверждения о добросовестности не могут явиться основанием для регистрации. По нашему мнению, добросовестный приобретатель может все же подать в суд заявление об установлении юридического факта добросовестного приобретения им недвижимого имущества и признания его добросовестным приобретателем.

Установление факта добросовестного приобретения недвижимого имущества предоставит добросовестному приобретателю возможность зарегистрировать право собственности. Присутствие данных спорных ситуаций в судебной практике указывает на необходимость совершенствования правового механизма признания прав добросовестного приобретателя. Следует признать, что внесение изменений в ст.

223 ГК РФ урегулировало важные вопросы оформления прав добросовестного приобретателя недвижимости, но всесторонней правовой защиты этот субъект гражданского оборота не получил.

В настоящий момент ст. 223 части первой ГК РФ действует в следующей редакции:

«Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента указанной в настоящем пункте государственной регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя»

.

Таким образом, предусмотрено специальное основание для возникновения права собственности на объекты недвижимости, но вопрос о возникновении права собственности на движимое имущество не решен, что вызывает на практике много сложностей. Проблемы с оформлением прав добросовестных приобретателей движимого имущества на практике имеются, и отсутствие правового регулирования данных вопросов представляется неверным.

Необходимо отметить, что российское дореволюционное законодательство предусматривало правовую регламентацию вопросов возникновения вещных прав у добросовестного приобретателя движимых объектов.

Так, в проекте Российского гражданского уложения 1905 г. были закреплены положения о приобретении права собственности движимой вещи от неуправомоченного лица. Эти нормы нашли отражение в ст.

751 — 753. «751. Движимая вещь признается собственностью того, кто ею владеет, пока не доказано противное.

Право собственности или иное вотчинное право на движимую вещь, приобретенное от владельца, остается в силе, хотя бы впоследствии по судебному решению было признано, что вещь эта владельцу не принадлежала. Лицо, незаконно распорядившееся вещью, подлежит ответственности на основании статьи 748. 752. Бесповоротность вотчинных прав на движимые вещи не наступает: 1) если право приобретено безвозмездно, 2) если приобретатель, во время приобретения права действовал недобросовестно, зная, что вещь не принадлежит лицу, от которого право им приобретено, и 3) в отношении вещей похищенных или потерянных.
752. Бесповоротность вотчинных прав на движимые вещи не наступает: 1) если право приобретено безвозмездно, 2) если приобретатель, во время приобретения права действовал недобросовестно, зная, что вещь не принадлежит лицу, от которого право им приобретено, и 3) в отношении вещей похищенных или потерянных.

753. Добросовестность приобретения вотчинных прав (ст. 747, 748 и 752) всегда предполагается, и тот, кто ссылается на недобросовестность, должен ее доказать» . ——————————— Проект Российского гражданского уложения.

СПб., 1905. С. 77. Правовое регулирование вопроса о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя имущества, получившего его от неуправомоченного отчуждателя, как и вопроса о прекращении права первоначального собственника, имеет особую важность для правоприменительной практики, от этого зависит и интерес сторон к использованию положений данного института. Поэтому законодательство должно всесторонне регламентировать правовой механизм признания прав добросовестного приобретателя при отказе в виндикационном иске первоначальному собственнику.

Принятие новой нормы ст. 223 ГК РФ без внесения изменений в другие статьи Кодекса все же вряд ли следует признать правильным законодательным решением. Несомненно, многие нормы гражданского законодательства должны быть приведены в соответствие с абз.

2 п. 2 ст. 223 ГК РФ либо редакция самой нормы должна быть изменена. Необходимо отметить, что ст. 218 ГК РФ, предусматривающая основания приобретения права собственности, прямо не указывает на возникновение права собственности у добросовестного приобретателя имущества, получившего его от неуправомоченного отчуждателя, как и ст.

235 ГК РФ, предусматривающая основания прекращения права собственности, не указывает такого основания для прекращения права собственности. В.А. Рахмилович указал на сложность данной ситуации, если не исходить из того, что Гражданской кодекс РФ признает добросовестного приобретателя собственником . В противном случае у его владения отсутствовало бы необходимое правовое основание и оно опиралось бы только на отказ в иске предшествующему собственнику, т.е.

В противном случае у его владения отсутствовало бы необходимое правовое основание и оно опиралось бы только на отказ в иске предшествующему собственнику, т.е. на факте процессуального права.

——————————— Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М., 2000. С. 136 — 138.

В целях устранения существующей неопределенности в вопросе о правовом статусе добросовестного приобретателя имущества, получившего его от неуправомоченного отчуждателя, существует необходимость включения в п. 2 ст. 218 ГК РФ нормы следующего содержания: «Добросовестный приобретатель, у которого в соответствии со ст.

302 ГК РФ исключается возможность истребования имущества, признается собственником данного имущества». Данное положение позволит решить вопрос об основании возникновения права собственности у добросовестного приобретателя движимых объектов. Также в п. 1 ст. 235 ГК РФ следует включить следующее положение: «Право собственности прекращается в случае недопустимости истребования имущества собственником при наличии предусмотренных ст.

302 ГК РФ оснований». Читайте еще по данной теме:

  1. Добросовестному приобретателю нет дела до хищения?
  2. Добросовестность в сделках с недвижимостью
  3. Истребование жилых помещений у добросовестных приобретателей. Обзор судебной практики

Автор: И.А. Данилов ПЕРЕЧЕНЬ УСЛУГ ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ ЮРИДИЧЕСКОЙ ФИРМОЙ КМ КОНСАЛТИНГ ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ ЗАПИСЬ НА ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ПО ТЕЛЕФОНУ: 8 (495) 740-55-17

Может ли добросовестный приобретатель автомобиля, участка, дома, квартиры рассчитывать на компенсацию или возмещение убытков?

Вы не успели стать приобретателем вещи, а ее уже изымают!

Что делать? Неужели все потраченные деньги уходят зря?

Нет. Законодательство защищает вас:

  • ДП оставляет за собой все отделимые улучшения (к примеру, новые кожаные кресла в салон автомобиля, беседку на участке и так далее). Если улучшения неотделимые (штукатурка, шпатлевка, обои), в таком случае вам должны компенсировать все понесенные расходы. В ст. 303 ГК РФ указывается, что размер компенсации не может быть выше произошедшего увеличения стоимости. Грубо говоря, вы купили дом за 100 000 долларов, отремонтировали его, а теперь он стоит 130 000. Размер увеличения стоимости – 130 000 – 100 000 = 30 000. Вы не можете требовать компенсацию больше, чем на 30 000.
  • ДП может потребовать возмещения от продавца всех понесенных убытков. Соответствующая норма находится в ст. 461 ГК РФ.

Но здесь есть 2 момента, о которых вы должны знать:

  • Продавец будет освобожден от ответственности, если докажет, что приобретатель знал о риске изъятия.

    Доказательства разные: записи разговоров, письма, сообщения, намеки, копии документов. Получается, что при таком добросовестный приобретатель земельного участка «сам виноват», что не проверил документы/сделку. Законный собственник получает имущество обратно, а продавец отказывается от компенсации оплаты адвокатов, государственных пошлин и так далее.

  • Продавец может быть привлечен к рассмотрению виндикационного иска.

    Такое возможно в соответствии с нормами ст. 462 ГК РФ. Но и в таком случае продавец может избежать ответственности.

    Ему достаточно доказать, что мог быть предотвратить истребование (по п.

    п. 43 постановления № 10/22).

При истребовании жилья ДП оказывается в невыгодном положении. Чтобы защитить его интересы, государство предусмотрело ряд мер. Закон

«О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ст.

31.1) предусматривает компенсацию до 1 000 000 рублей.

Норма действует до 1 января 2020 года.

После этого вступают в силу требования обновленного закона

«О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

(принят еще 13.07.2015 № 218-ФЗ). Ст. 68 нормативного акта содержит аналогичную норму, направленную на защиту прав покупателя.

КС РФ запретил отбирать жилье у добросовестных приобретателей

По общему правилу, если добросовестный приобретатель купил имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, то собственник вправе истребовать это имущество только в тех случаях, когда оно утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение, либо было похищено у них, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли ().

Правовое значение понятия «добросовестный приобретатель» раскрыты Конституционным Судом Российской Федерации в , в совместном . Вместе с тем положения получили новую оценку КС РФ в связи с обращением гражданина, который стал собственником выморочного имущества в силу ненадлежащего исполнения своих обязанностей органами власти ( КС РФ от 22 июня 2017 г.

№ 16-П «». Рассмотрим этот судебный акт подробнее. Суть дела Первоначальным собственником спорной квартиры являлся гражданин С., умерший в 1994 году и на момент смерти не имевший наследников ни по закону, ни по завещанию. Принадлежавшая ему квартира, как выморочное имущество, должна была перейти в собственность города Москвы ().

Тем не менее каких-либо юридических и фактических действий в отношении указанной квартиры Департаментом городского имущества г. Москвы не было произведено.Между тем в 2007 году нотариусом г.

Москвы Р. на имя гражданки С., на основании поддельных документов, было выдано свидетельство о праве на наследство, зарегистрированное в Управлении Росреестра по Москве, и спорная квартира таким образом была оформлена в ее собственность. Спустя месяц гражданка С. заключила с гражданкой С. А. договор купли-продажи квартиры, а та в свою очередь перепродала квартиру гражданке З.

В апреле 2008 года З. заключает с гражданином Д. договор купли-продажи, по условиям которого спорная квартира перешла уже в собственность последнего.Однако то, что квартира передана гражданке С.

мошенническим путем выяснилось только в 2013 году в ходе расследования уголовного дела. Как установил суд, граждане Т., Ф., А., действуя совместно и согласованно в группе с другими лицами, решили путем обмана приобрести право собственности на эту квартиру. Так, в целях незаконного завладения спорной жилплощадью они воспользовались поддельными паспортами на имя других лиц, представили их и ряд документов на госрегистрацию, нашли покупателя квартиры и склонили третье лицо на возмездной основе оказать помощь в проведении сделки с квартирой.

Таким образом, приговором Московского городского суда от 10 июня 2013 г. № 1-5/13 они признаны виновными в совершении преступлений, предусмотренных (мошенничество). Потерпевшим по этому уголовному делу был признан Департамент городского имущества г.

Москвы (далее – Департамент, истец).Департамент, узнав о факте выбытия спорной квартиры из владения города, подал против последнего покупателя в цепочке договоров купли-продажи Д. (далее – ответчик) исковое заявление с требованием выселить его и передать квартиру в собственность г.

Москвы.Никулинский районный суд города Москвы удовлетворил требования истца, признав, что спорная квартира, будучи выморочным имуществом, выбыла из владения города помимо воли органов власти. Кроме того, являясь собственником квартиры, город от права собственности не отказывался, спорную квартиру не отчуждал, в собственность граждан не передавал.

Таким образом, суд первой инстанции принял решение, что Департамент вправе истребовать имущество от последнего покупателя.Ответчик с этим решением не согласился. Он считает, что в сложившейся ситуации является добросовестным приобретателем, так как при совершении сделки не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества.Суд апелляционной инстанции также позицию ответчика не поддержал ().

По его мнению, Д. не представил достаточных доказательств, подтверждающих свои доводы о том, что он является добросовестным приобретателем, поскольку не доказал принятие всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Так, суд отметил, что из договора купли-продажи усматривается, что квартира приобретена по заниженной цене, отличной от ее рыночной стоимости.

Так, суд отметил, что из договора купли-продажи усматривается, что квартира приобретена по заниженной цене, отличной от ее рыночной стоимости. Кроме того, за период с июня 2007 года по апрель 2008 года, то есть в течение 10 месяцев, в отношении спорной квартиры было совершено три сделки.

Таким образом, суд посчитал, что гражданином Д.

не была проявлена необходимая заботливость и осмотрительность, которая требовалась при заключении договора купли-продажи.В июне 2016 года решения судов по делу гражданина Д.

безуспешно пыталась оспорить Генеральная прокуратура РФ, которая обращалась в ВС РФ с кассационным представлением о пересмотре дела.Вместе с тем ответчик, не согласившись с решением суда, подал жалобу в Конституционный суд РФ о проверке конституционности положения в части истребования имущества от добросовестного приобретателя. По его мнению, не соответствует , , , , , , , и , так как позволяет правоприменителям произвольно толковать понятие «добросовестный приобретатель» и, соответственно, изымать у граждан – последних приобретателей по искам публично-правовых образований выморочное недвижимое имущество. И это возможно несмотря на то, что право собственности и законность всех предшествовавших приобретению этого права сделок признавались государством в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Мнения экспертов КС РФ рассмотрел дело с участием гражданина Д., его адвоката и представителей заинтересованных органов государственной власти. Рассмотрим позиции участников процесса.Так, первый заместитель председателя совета Исследовательского центра частного права имени С. С. Алексеева при Президенте РФ, к.
С. Алексеева при Президенте РФ, к. ю. н. Андрей Егоров в своем заключении по запросу судьи КС РФ отметил, что, как следует из материалов дела, город Москва как собственник на протяжении почти 20 лет не интересовался судьбой перешедшего в его собственность выморочного имущества, не осуществлял регистрационных действий в отношении принадлежащих ему прав, не нес бремя содержания принадлежащего имущества (), и не осуществлял иных собственнических правомочий.

Таким образом, поскольку город Москва не вел себя как хозяин, по мнению эксперта, за все наступившие негативные последствия, происшедшие в результате виновных действий (бездействия) самих государственных органов, не может и не должно отвечать третье лицо, проявившее должную осмотрительность, добросовестно полагавшееся на достоверность государственного реестра и, по вине государственных органов, не осведомленное о выморочном статуса имущества.Основной довод представителя Д., адвоката, к.

ю. н. Дмитрия Степанова также заключался в констатации неответственного поведения государства.

«Гражданин вправе считать, что если государством создана система призвания к наследству, выдачи соответствующего документа, то государство так или иначе несет ответственность за эту систему.

Если орган власти выдает некий документ (например, документ о праве собственности, подтверждающий действия предыдущего собственника, продающего квартиру заявителю), то, наверное, гражданин имеет право полагать, что государство провело некую проверку соблюдения закона при регистрации предшествующих сделок с недвижимым имуществом.

Неответственное поведение государства недопустимо в принципе», – считает представитель истца.Аналогичной позиции придерживается и полномочный представитель Генерального прокурора РФ в Конституционном суде РФ Татьяна Васильева.

В данном вопросе она обратила внимание на позицию ЕСПЧ, согласно которой ответственным за регистрацию, социальный наем и приватизацию имущества является государство, обязанное контролировать соблюдение всех необходимых для этого условий.

«Ввиду наличия регулятивных органов покупатель квартиры не должен оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях.

Упущение властей не может оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества. Ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. Иными словами, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованных лиц (постановление ЕСПЧ по жалобе № 7097/10 «»)», – считает Васильева.В то же время она отметила, что установленная в возможность изъятия имущества у добросовестного приобретателя не ограничивает его право на возмещение убытков лицом, действия которого и повлекли нарушения этих прав.Полномочный представитель Государственной Думы в КС РФ Татьяна Касаева также считает, что спорные нормы гражданского законодательства соответствуют и не запрещают гражданам обжаловать действия госорганов.

«Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее возможность передачи споров по поводу недвижимого имущества и зарегистрированных прав на него, на разрешение судов»

, – сказала она в суде.О необходимости приобретателям недвижимого имущества быть более внимательными и осмотрительными напомнила советник Министра юстиции Российской Федерации Мария Мельникова. По мнению Минюста России, каждый гражданин помимо выписки из ЕГРП и выписки из домовой книги должен проверить все предыдущие документы о приобретении этого имущества, опросить соседей о проживании в этом помещении собственников, записанных в ЕГРП, знать все когда-либо опубликованные сведения об этом имуществе.Однако, по мнению полномочного представителя Совета Федерации в КС РФ Михаила Клишаса, возложенный на конечного приобретателя риск незаконного выбытия из государственной собственности имущества усиливает нестабильность гражданского оборота.

«Такой подход может свидетельствовать о допущении нарушения прав гражданина»

, – считает эксперт.Полномочный представитель Президента РФ в КС РФ Михаил Кротов, помимо всего уже упомянутого выше, также отметил факт нарушения сроков исковой давности Департаментом при заявлении иска о выселении гражданина Д.

«С момента открытия наследства до совершения мошенничества и выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство по поддельным документам и последующего отчуждения квартиры прошло порядка 14 лет, в течение которых мэрией Москвы не совершено никаких действий по выявлению и обращению имущества в собственность субъекта Российской Федерации.

Таким образом, есть ли основания для предъявления виндикационного иска у Департамента?

Даже десятилетний срок давности, который сегодня фактически является пресекательным в соответствии с ГК РФ, истек.

На каком основании тогда судебная система считает допустимым защищать интерес публично-правового образования на право, которое им не зафиксировано?», – рассуждал Кротов. Решение КС РФ КС РФ, в свою очередь, признал, что государство в лице уполномоченных законом органов при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости ( КС РФ от 22 июня 2017 г.

№ 16-П «»).Он также подчеркнул, что проверка соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества в отличие от государства существенно затруднена или невозможна.

Тем более в неравных условиях находятся публично-правовое образование как собственник жилого помещения, являющегося выморочным имуществом, и его добросовестный приобретатель, возможности которых по выявлению противоправных действий, приведших к тому, что жилое помещение выбывает из владения собственника помимо его воли, далеко не одинаковы, отмечается в судебном акте.Кроме того, суд ссылаясь на решение ЕСПЧ, отметил, что при наличии широкого перечня контрольно-разрешительных органов и большого числа совершенных регистрационных действий с объектом недвижимости никакой сторонний покупатель квартиры не должен брать на себя риск лишения права владения в связи с недостатками, которые должны были быть устранены посредством специально разработанных процедур самим государством (постановление от 6 декабря 2011 года по делу «»).Таким образом, КС РФ признал положение не соответствующим в той мере, в какой оно допускает истребование жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя.

Однако иск публично-правового образования не будет удовлетворен только в том случае, если добросовестный приобретатель полагался при покупке жилья на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности.

А публично-правовое образование при этом не предприняло своевременных мер по установлению выморочного имущества и надлежащему оформлению своего права собственности на него.КС РФ постановил, что правоприменительные решения по делу гражданина Д., вынесенные на основании , подлежат пересмотру.

Добавим, что суд не предписал законодателям внести изменения в спорные нормыГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/article/1119799/

Защита коммерческой недвижимости добросовестным приобретателем

Истребование имущества из чужого незаконного владения — распространенная категория споров в российских судах. Положения законодательства и сложившаяся судебная практика показывает, что практически над каждым приобретателем недвижимого имущества нависает риск его потери, что влечет серьезные, пагубные материальные последствия для последнего. Субъекты, занимающиеся хозяйственной деятельностью, также не избавлены от риска потери коммерческой недвижимости.Анализ практики применения судами положений законодательства о виндикации позволяет выявить контуры для защитной стратегии добросовестного приобретателя – субъекта, занимающегося хозяйственной деятельностью, в случае истребования у них коммерческой недвижимости.Российское законодательство устанавливает, что виндикационный иск, т.е.

истребование имущества из чужого незаконного владения, является требованием не владеющего вещью собственника к владеющему несобственнику о возврате ему вещи.Согласно , ГК, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.Верховный Суд неоднократно указывал, в частности в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014, далее – Обзор Президиума ВС от 01.10.2014), что по такой категории дел обстоятельствами, подлежащими установлению и доказыванию, являются:· наличие (отсутствие) права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения;· выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;· возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;· наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя, обусловленного тем, что он не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.При этом, в другом Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв.

Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015) Верховный Суд указал судам, как подлежит распределять бремя доказывания между сторонами спора.Истец должен доказывать наличие у него права собственности либо основания законного владения в отношении истребуемого имущества, факт наличия этого имущества у незаконного владельца и выбытие имущества из его владения помимо воли.

Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015) Верховный Суд указал судам, как подлежит распределять бремя доказывания между сторонами спора.Истец должен доказывать наличие у него права собственности либо основания законного владения в отношении истребуемого имущества, факт наличия этого имущества у незаконного владельца и выбытие имущества из его владения помимо воли. Ответчику надлежит предоставить доказательства возмездности приобретения имущества.Как правило, доказывание указанных обстоятельств большого затруднения как у истца (за исключением, может быть, установление наличия/отсутствия воли на передачу имущества), так и у ответчика не вызывает.Краеугольным камнем в доказывании по названной категории дел является вопрос добросовестности приобретателя.На первый взгляд, вопрос добросовестности приобретателя не должен возникать в виндикационном споре, и это подтверждает закон, так ГК устанавливает, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Поэтому ответчику можно «расслабиться» и наблюдать как его процессуальный оппонент собирает доказательства.Однако, и об этом говорил Верховный Суд, истец вправе доказывать обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности приобретателя. Вот почему процессуальная пассивность приобретателя, основанная на презумпции добросовестности, может сыграть с ним злую шутку и лишить его права собственности на имущество.В связи с чем, приобретатель должен серьезно озаботиться поиском и сбором доказательств, подтверждающих добросовестность приобретения им недвижимости. Добросовестность приобретения имущества свидетельствует о том, что приобретатель не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Субъективный характер данной правовой категории предопределяет пристальную оценку судом всех обстоятельств дела, действий приобретателя.Кроме того, очевидно, что стандарт доказывания добросовестности приобретения коммерческой надвижимости хозяйствующим субъектом выше нежели стандарт доказывания добросовестности приобретения жилых помещений гражданами. Это стоит учитывать при защите коммерческой недвижимости от виндикационного требования, и максимально наполнять свой портфель доказательств, подтверждающий добросовестность приобретателя.Судебная практика показывает, да и практикующие юристы знают, что запись в ЕГРН и запрос приобретателем выписки из публичного реестра не является бесспорным доказательством добросовестности приобретения спорного имущества.Позиция Европейского Суда по правам человека относительно достаточности сведений публичного реестра при подтверждении добросовестности приобретателяВместе с тем, стоит отметить, что Европейский Суд по правам человека (далее — ЕСПЧ) занимает иную позицию. Напомню, что Российская Федерация является участником «Конвенции о защите прав человека и основных свобод» (Заключена в г.

Риме 04.11.1950, вместе с «Протоколом [№ 1]» (Подписан в г. Париже 20.03.1952),

«Протоколом № 4 об обеспечении некоторых прав и свобод помимо тех, которые уже включены в Конвенцию и первый Протокол к ней»

(Подписан в г.

Страсбурге 16.09.1963), «Протоколом № 7» (Подписан в г. Страсбурге 22.11.1984), далее – Конвенция и Протоколы к ней). В связи с этим, Российская Федерация признает юрисдикцию ЕСПЧ по вопросам толкования и применения Конвенции и Протоколов к ней обязательной.Пленум Верховного Суда в п.

10 постановления от 10.10.2003 № 5

«О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации»

указал, что применение судами Конвенции должно осуществляться с учетом практики Европейского Суда по правам человека во избежание любого нарушения Конвенции.Помимо этого, правовые позиции ЕСПЧ, содержащиеся в его окончательных постановлениях, принятых в отношении Российской Федерации, являются обязательными (ст.

46 Конвенции; Федерального закона от 30.03.1998 № 54-ФЗ

«О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод и Протоколов к ней»

).Европейский Суд по правам человека рассмотрел дело «Гладышева против Российская Федерация» по жалобе № 7097/10, в ходе которого высказал интересную позицию. Так, ЕСПЧ указал, что к исключительной компетенции государства относится определение условий и порядка отчуждения имущества, а также контроль соблюдения этих условий. Сделки по отчуждению недвижимого имущества требуют легализации государства, в частности, Федеральной регистрационной службой, посредством процедуры, специально направленной на повышение безопасности собственника.

При наличии регулятивных органов, обеспечивающих чистоту титула, покупатель имущества не должен оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Упущение властей не может оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества.Конституционный Суд в от 22.06.2017 № 16-П «По делу о проверке конституционности положения Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» также ссылался на указанную позицию ЕСПЧ.

В частности, высший суд указал, что сторонний покупатель имущества не должен брать на себя риск лишения права владения в связи с недостатками, которые должны были быть устранены посредством специально разработанных процедур самим государством, причем для этих целей не имеют значения различия между государственными органами власти, принявшими участие в совершении отдельных регистрационных действий в отношении недвижимости, по их иерархии и компетенции.Видится, что указанная правовая позиция ЕСПЧ может быть полезной при доказывании добросовестности приобретателя – гражданина, однако, какой положительный эффект она окажет в случае, если приобретатель будет являться хозяйствующим субъектом, а истребоваться будет коммерческая недвижимость, судить сложно, однако, не стоит забывать о существовании такой правовой позиции ЕСПЧ.Обстоятельства, подтверждающие добросовестность приобретателяВ Президиум ВАС РФ от 13.11.2008 № 126

«Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»

указывает некоторые обстоятельства, которые могут свидетельствовать о недобросовестности приобретателя, в частности заниженная цена стоимости имущества (в указанном ВАС деле имущество продано по цене вдвое ниже рыночной), родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделки, направленной на передачу имущества.Учитывая, что законодательством не предусмотрена обязанность покупателя осуществлять оценку стоимости приобретаемого имущества на предмет соответствия рынку, кроме того, принцип свободы договора позволяет сторонам согласовать любую цену коммерческой недвижимости, однако в вопросе доказывания добросовестности приобретателя, заниженная стоимость спорного имущества, наряду с иными обстоятельствами, может свидетельствовать об отсутствии этой добросовестности.

Так, суд признает приобретателя недобросовестным, в случае, если установит, что приобретатель осознавал, что приобрел имущество по заведомо заниженной цене в отсутствие каких-либо разумных причин определения такой цены, не проявил должной осмотрительности и не провел дополнительной проверки юридической судьбы имущества, поскольку заниженная цена покупки должна была вызвать у приобретателя сомнения в отношении права продавца отчуждать данное имущество.Судебная практика поддерживает такой подход, в частности Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.03.2017 № Ф01-89/2017 по делу № А82-15821/2015; Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04.08.2015 N Ф06-6457/2013, Ф06-26151/2015 по делу N А06-5319/2013.Помимо этого, Президиум ВАС в постановлении от 09.09.2008 № 6132/08 указывал, что приобретение имущества по заниженной цене является отдельным основанием для установления судом того факта, что приобретшее имущество лицо не является его добросовестным приобретателем.Однако, имеются и обратные примеры в судебной практике, когда занижение стоимости имущества на 25% суды не расценили как недобросовестность ( Второго арбитражного апелляционного суда от 08.07.2016 № 02АП-4604/2016 по делу № А28-4233/2015). Суды посчитали, что само по себе несоответствие цены сделки рыночной цене не может иметь существенного значения, т.к.

для опровержения добросовестности приобретателя такое несоответствие должно быть явным, поскольку в обычных условиях оборота продавец может быть заинтересован в продаже имущества по цене ниже рынка.Таким образом, стоимость имущества должна быть явно заниженной, предположительно более чем на 50%.Наличие родственных и иных связей (свидетельствующих об аффилированности) сторон сделок, направленных на передачу права собственности, должно, по мнению судов, вызвать у приобретателя сомнение в полномочиях конечного продавца на отчуждение спорного имущества. Соответственно, приобретая коммерческую недвижимость хозяйствующий субъект должен проверить на предмет аффилированности контрагентов по сделкам, в ходе которых отчуждалась эта недвижимость. Кроме указанных обстоятельств о недобросовестности приобретателя может свидетельствовать незначительный срок перепродажи спорного имущества.

В упомянутом выше постановлении АС Волго-Вятского округа по делу № А28-4233/2015, суды установили, что между первоначальной и повторной сделкой прошло 5 месяцев, что при отсутствии доказательств совершения сделки по цене явно не соответствующей действительной стоимости спорного имущества не может указывать на недобросовестность ответчика.Соответственно, момент, когда срок перепродажи имущества перестает быть незначительным, что, соответственно, устраняет сомнения добросовестного приобретателя в полномочиях продавца, будет оцениваться судом в совокупности с иными фактическими обстоятельствами дела.Истец, доказывая недобросовестность приобретателя, должен показать, что приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. Опровергая и доказывая обратное, крайне важно, показать суду, что приобретатель предпринимал дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи, в целях полного выяснения правомочий отчуждателя имущества.

Перечислить всё многообразие возможных обстоятельств, на которые приобретатель может сослаться в подтверждение проверки правомочий продавца на отчуждение имущества, будет достаточно сложно, вместе с тем, обозначить более-менее достаточный для суда перечень указанных обстоятельств будет разумно и возможно.Первоначальные проверочные действия должны быть направлены на проверку всей цепочки сделок, по которой передавалось спорное имущество, а также проверка наличия каких-либо обременений и ограничений в отношении приобретаемой коммерческой недвижимости. Наличие выписки из ЕГРН о переходе прав покажет суду, что приобретатель совершал действия, направленные на установление правомочий продавца спорного имущества.Помимо этого, проверка правоустанавливающих документов на недвижимость, согласно Обзору Президиума ВС от 01.10.2014, свидетельствует о добросовестности приобретателя, данное обстоятельство может быть подтверждено, например, официальным запросом покупателя всех правоустанавливающих документов в отношении приобретаемого имущества у продавца.Непосредственный осмотр приобретаемой коммерческой недвижимости работниками организации-приобретателя, в результате которого составлен акт осмотра, подписанный сторонами сделки, либо указание на проведенный осмотр непосредственно в договоре купли-продажи, подтвердит направленность воли приобретателя на устранение каких-либо сомнений в полномочиях продавца на отчуждение спорного имущества.Проведение мониторинга цен на коммерческую недвижимость схожую по характеристикам со спорным имуществом на соответствующем рынке также продемонстрируют суду добросовестность приобретателя.

Такой мониторинг может быть проведен юристом организации-приобретателя, а его результат может быть оформлен внутренним документом последнего.Таким образом, сложившийся подход судов к доказыванию факта добросовестного приобретения имущества, истребуемого в порядке виндикации, свидетельствует о том, что приобретатель должен ответственно и серьезно подойти к вопросу сбора и оценки доказательств, подтверждающих совершение исчерпывающих действий, направленных на проверку полномочий продавца на отчуждение этого имущества.Кроме того, хозяйствующие субъекты должны помнить, что защита права собственности на принадлежащее имущество начинается задолго до судебного разбирательства.

ПРОШУ:

  • Отказать в удовлетворении исковых требований С.А.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 21.06.2012, заключенного между Истцом (по доверенности – В.Д.В.) и Ответчиком – О.И.Г., договора купли-продажи квартиры от 28.07.2012 г., заключенного между Ответчиком – К.О.В. и О.И.Г., применении последствий недействительности сделки.
  • Признать добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: г.Москва, ул.Новороссийская, д.25, корп.1, кв.188, К.О.В.
  • О дате и времени судебного заседания прошу уведомлять в адрес юридического бюро «Moscow legal», г. Москва, ул. Маросейка, д. 2/15, http://msk-legal.ru

Практические аспекты применения ст. 302 ГК РФ

Бремя доказательства своей добросовестности ложится на приобретателя.

С одной стороны это несколько не соответствует принципу презумпции добросовестности осуществления участниками гражданских правоотношений своих субъективных прав, закреплённому в п.

3 . С другой — положения просто потеряют смысл, если окажется, что приобретатель знал о порочности сделки, но всё равно на неё пошёл.

К примеру, знал о том, что в реальности права на вещь принадлежат другому лицу, а продавец действует вопреки закона, как минимум совершая правонарушение.Доказывать свою честность не приходится посредством оправдания в том, что ответчик не провёл собственного расследования.

Нужно лишь убедить суд в отсутствии сведений об истинной природе сделки, указав, к примеру, что ему были представлены документы или свидетельства обладания тем лицом, с которым он совершает сделку, правами на вещь, что он приобрёл.Если сделку совершило лицо, лишённое дееспособности по решению суда, то в ряде случаев приобретатель не имеет возможности узнать об этом. Информацию мог бы предоставить опекун и законный представитель, но если он этого не сделал, то значит нет оснований считать приобретателя недобросовестным. Правда, никаких преимуществ ему это не даст, поскольку такие сделки признаются недействительными в силу правила .

Однако возможны ситуации, когда недееспособность признаётся судом позже сделки, а на момент её совершения лицо оставалось юридически дееспособным, хотя на практике уже тогда не могло полностью понимать значимость своих поступков. Вот в таком случае опекуну ничего не остаётся, как прибегать к положениям .Немаловажное значение имеет и цена.

Если окажется, что она соответствует средней рыночной по региону, то это будет весомым критерием для того, чтобы считать приобретателя добросовестным.

Это нужно в силу того, что недобросовестность является неоспоримым фактором того, что вещь, приобретённая в силу совершения сделки, должна быть возвращена владельцу.

В таком случае суд признаёт сделку недействительной.

Если же это не повлечёт за собой фактический возврат, владелец вправе инициировать иск о неосновательном обогащении.При наличии добросовестности приобретателя дело обстоит гораздо сложнее, а суды разных инстанций очень часто придерживаются противоположных точек зрения на одно и тоже дело.Так, п. 2 устанавливает норму, согласно которой безвозмездное приобретение имущества от лица, которое не имело права его отчуждать, даёт собственнику право истребовать имущество во всех случаях. Но это не означает, что если один совершеннолетний и дееспособный гражданин подарит другому какую-то вещь, то одариваемый должен будет тут же её вернуть, когда того потребует жена дарителя.

Несмотря на то, что семейное имущество является совместно нажитым, даритель имел право распоряжаться вещью. Окончательное решение суда будет зависеть от ряда факторов. Скорее всего суд сочтёт, что правила для такой ситуации неприменимы вовсе, именно в силу того, что участники долевой собственности несут коллегиальную ответственность.Судебная практика показывает, что в случае добровольной передачи собственником правомочия владения вещью другому лицу, которое в силу этого неправомерно отчуждает вещь, неблагоприятные последствия в виде отсутствия возможности виндикации вещи у добросовестного возмездного приобретателя возлагаются на собственника в качестве определённой санкции за неосмотрительность в выборе контрагента.

Такой же подход распространяется и на случаи, когда отчуждение вещи, являющейся коллективной семейной собственностью, происходит одним членом семьи без согласия других.

В судах полагают, что до тех пор, пока сохраняется семейная общность, невозможно обвинить покупателя чего-то, что продаёт совершеннолетний сын, не спросясь родителей. В случае же, если он страдает каким-то расстройством личности или аддикцией, то нужно воспользоваться правилами о частичном ограничении его в дееспособности с назначением попечителя. Если этого не сделано, то не следует сетовать на то, что распродаются семейные ценности.Следует отметить, что тесно связана с темой недействительности сделок, а многие практические вопросы её применения до сих пор не имеют однозначных ответов.

Наиболее острое выражение полемика имела в период массового оспаривания результатов приватизации и имеет по делам о жилой недвижимости.

ВАС РФ изложил свою позицию о недопустимости удовлетворения иска о применении последствий недействительности сделки в ситуациях, когда спорное имущество не подлежит виндикации. Это особо было выделено в Постановления Пленума ВАС РФ № 8.

ВС РФ практически абстрагировался от полемики, в связи с чем решающим стало мнение Конституционного Суда РФ. Его позиция сводится к тому, что при отсутствии условий для удовлетворения виндикационного требования общий механизм приведения сторон в первоначальное положение посредством реституции, предполагающий лишение третьего лица, возмездно и добросовестно приобретенного имущества, не применяется.

Поэтому общее число исков, удовлетворённых именно по правилам , крайне мало.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 5-КГ17-34

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИОПРЕДЕЛЕНИЕот 25 апреля 2017 г.

N 5-КГ17-34Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:председательствующего Горшкова В.В.,судей Гетман Е.С.

и Киселева А.П.рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Худенко Т.А. к Вавилкиной С.В. о признании добросовестным приобретателем автомобиля, по встречному иску Вавилкиной С.В. к Худенко Т.А. признании недействительными агентского договора и договора купли-продажи автомобиля и применении последствий недействительности сделки,по кассационной жалобе Худенко Т.А.

на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 20 ноября 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 мая 2016 г.Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселева А.П., объяснения представителей Худенко Т.А. — Савченко О.С., Скрипки И.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерацииустановила:Худенко Т.А.

обратилась в суд с иском к Вавилкиной С.В.

о признании добросовестным приобретателем автомобиля марки <.>, сославшись на то, что по договору купли-продажи от 19 декабря 2013 г. приобрела указанный автомобиль у Вавилкиной С.В., от имени которой на основании агентского договора от той же даты действовал ИП Астапов А.А.

Каких-либо нарушений требований закона истцом при этом не допущено, он является добросовестным приобретателем данного автотранспортного средства.Вавилкина С.В., не согласившись с иском, предъявила встречные требования к Худенко Т.А.

о признании недействительными агентского договора и договора купли-продажи автомобиля от 19 декабря 2013 г., применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества указав, что агентский договор она не подписывала, а договор купли-продажи от ее имени заключен неуполномоченным лицом, действующим обманным путем.

Она признана потерпевшей по уголовному делу, возбужденному 7 июля 2014 г. в отношении неустановленных лиц по факту мошенничества, совершенного путем заключения договоров комиссии от имени ИП Снегирева М.А. с последующим завладением на основании этих договоров автомашинами граждан, в том числе, и автомашиной Вавилкиной С.В.

Также указала, что Худенко Т.А. не приняла необходимых мер по установлению полномочий ИП Астапова А.А.

на продажу принадлежащего Вавилкиной С.В.

автомобиля и не может быть признана добросовестным приобретателем по договору купли-продажи от 19 декабря 2013 г. Решением Кунцевского районного суда г.

Москвы от 20 ноября 2015 г. в удовлетворении исковых требований Худенко Т.А.

к Вавилкиной С.В. о признании добросовестным приобретателем автомобиля отказано. Встречные исковые требования Вавилкиной С.В. к Худенко Т.А., ИП Астапову А.А.

о признании агентского договора недействительным, признании договора купли-продажи автотранспортного средства недействительным, о применении последствий недействительности сделки удовлетворены.

Агентский договор и договор купли-продажи автотранспортного средства от 19 декабря 2013 г. признаны недействительными. Применены последствия недействительности сделки: на Худенко Т.А.

возложена обязанность возвратить Вавилкиной С.В. автомобиль марки <.> прекращены регистрационные действия, совершенные 21 декабря 2013 г.; восстановлен регистрационный учет и выданы новые регистрационные документы Вавилкиной С.В.Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 мая 2016 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Худенко Т.А. ставится вопрос об отмене решения Кунцевского районного суда г. Москвы от 20 ноября 2015 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 мая 2016 г., как незаконных.Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселева А.П.

от 20 марта 2017 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.Согласно Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судебными инстанциями при рассмотрении настоящего дела.Судом установлено, что 14 декабря 2013 г.

между Вавилкиной С.В. и ИП Снегирев М.А.

заключен договор комиссии по продаже принадлежавшего Вавилкиной С.В. автомобиля марки <.> идентификационный номер (VIN) <.>.Согласно агентскому договору от 19 декабря 2013 г., заключенному от имени Вавилкиной С.В. и ИП Астаповым А.А., последний (агент) принял на себя обязательство совершить от имени Вавилкиной С.В.

(принципала) сделку купли-продажи указанного транспортного средства.В тот же день ИП Астапов А.А., действующий от имени Вавилкиной С.В.

на основании указанного агентского договора, продал автомобиль Худенко Т.А. за 740 000 руб.О том, что вышеуказанный автомобиль продан 19 декабря 2013 г., как указывала Вавилкина С.В., она узнала 6 апреля 2014 г.

и поскольку денежные средства ей не были переданы обратилась в отделение полиции по району Орехово-Борисово Северное г. Москвы с заявлением о совершении преступления.7 июля 2014 г. СО отдела России по району Орехово-Борисово Северное г.

Москвы вынесено постановление о возбуждении уголовного дела, Вавилкина С.В. признана потерпевшей.Удовлетворяя исковые требования Вавилкиной С.В., суд первой инстанции, с которым согласилась судебная коллегия, исходил из того, что агентский договор от 19 декабря 2013 г.

с ИП Астаповым А.А. Вавилкина С.В. не заключала, ее подпись в договоре подделана, автомобиль выбыл из ее владения помимо воли, в связи с чем на основании Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит возврату.Отказывая в удовлетворении иска Худенко Т.А.

судебные инстанции указали, что при заключении данного договора Худенко Т.А.

не приняла необходимых мер по установлению полномочий ИП Астапова А.А.

на продажу принадлежащего Вавилкиной С.В.

автомобиля и не может быть признана добросовестным приобретателем.Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что выводы суда сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

Согласно Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении» разъяснено, что решением является постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу.Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 постановления Пленума о судебном решении).Названным требованиям закона и разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации вынесенные судебные постановления не соответствуют.Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.В соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.Абзацем первым пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

разъяснено, что по смыслу Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Из содержания указанных норм и акта их разъяснения следует, что одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию при обращении в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, является выбытие имущества из владения собственника по воле либо помимо его воли.Между тем такое обстоятельство фактически судами установлено не было.Согласно Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом .Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались . этого же Кодекса предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств .Как установлено судом и не оспаривалось Вавилкиной С.В., между ней и ИП Снегиревым М.А.

заключен договор комиссии по продаже принадлежащего Вавилкиной С.В.

автомобиля марки <.>, автомобиль передан ИП Снегиреву М.А. для реализации вместе с необходимыми для этого документами (паспорт транспортного средства, свидетельство о регистрации транспортного средства) и комплектом ключей.Указанные обстоятельства, на которые ссылалась Худенко Т.А., в том числе на выраженную волю собственника на отчуждение имущества — автомобиля, в нарушение требований Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации надлежащей оценки судов не получили.Юридически значимым обстоятельством при рассмотрении настоящего дела также являлось установление принадлежности подписи, сделанной от имени Вавилкиной С.В.

в агентском договоре от 19 декабря 2013 г.В соответствии с Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.В этой связи суду надлежало поставить на обсуждение сторон вопрос о назначении по делу почерковедческой экспертизы для решения вопроса о том кому, Вавилкиной С.В.

или иному лицу принадлежит подпись, сделанная от ее имени в агентском договоре от 19 декабря 2013 г.Однако в нарушение положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вопрос о проведении экспертизы на обсуждение сторон не поставил, сославшись в обоснование вывода о поддельности подписи на материалы уголовного дела (протокол допроса).Между тем экспертизы в рамках уголовного дела также не проводилось, доказательств, подтверждающих обратное, представлено не было.Таким образом, вывод суда о том, что агентский договор Вавилкина С.В. не подписывала, основан только на утверждениях самого ответчика по первоначальному иску, что является нарушением требований Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.Кроме того, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает необходимым отметить следующее.Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.В соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.Из вышеуказанного следует, что для совершения действий от имени принципала Вавилкиной С.В. агенту ИП Астапову А.А. достаточно иметь заключенный в письменной форме агентский договор, в котором предусмотрено, что агент вправе действовать от имени принципала.Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд ( Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).Согласно Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в апелляционном определении должны быть указаны мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, и ссылка на законы, которыми суд руководствовался.При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций сделан вывод о том, что Худенко Т.А.

не были совершены действия по выяснению правомочий продавца на отчуждение спорного автомобиля, в связи с чем она не может являться добросовестным приобретателем.Однако в нарушение приведенных выше норм процессуального права суд не указал норму закона, которой, по его мнению, следовало руководствоваться Худенко Т.А. при выяснении правомочий продавца, действовавшего на основании агентского договора, который соответствовал требованиям закона и содержал подпись принципала Вавилкиной С.В.

и агента ИП Астапова А.А., т.е. считался заключенным, на отчуждение автомобиля.Каких-либо доказательств, подтверждающих, что третье лицо — Худенко Т.А.

знала или должна была знать об ограничении полномочий агента, Вавилкиной С.В. представлено не было и в материалах дела такие доказательства также отсутствуют.С учетом изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что решение суда принято с нарушением приведенных выше положений норм материального и процессуального права.Судом апелляционной инстанции данные нарушения устранены не были.Согласно Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных данного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г.

N 13

«О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»

).Принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства ( Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 мая 2016 г. подлежащим отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.Руководствуясь , , Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерацииопределила:апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 мая 2016 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.——————————————————————

2020 год.

Нововведения в законодательстве, касающиеся защиты добросовестных приобретателей жилой недвижимости.

20 октября 2020 В последнее время в стране участились случаи, когда покупка жилья на вторичном рынке для многих добросовестных приобретателей оборачивалась негативными последствиями. Данные ситуации складываются из-за продажи квартир (домов) с проблемной историей.

С целью защиты добросовестных покупателей, оказавшихся в подобных ситуациях, государство приняло соответствующий закон.О необходимости нововведений.Предполагается, что новый закон вступит в силу с 2020 года. Ранее граждане, приобретавшие жилье на вторичном рынке, на законодательном уровне не были защищены от мошеннических действий со стороны недобросовестных продавцов.

Нередко на продажу выставляются квартиры (дома), имеющие криминальную историю либо право проживания третьих лиц. При этом данные факты продавцами умалчиваются.

А покупка такой недвижимости имела ряд негативных последствий для покупателей.На основании судебного решения о признании сделки купли-продажи жилья недействительной, недвижимость возвращалась продавцу. При этом покупателям не всегда удается вернуть уплаченные за жилье средства.

Таким образом, добросовестные приобретатели недвижимости оказываются и без денежных средств, и без жилья.Зачастую недобросовестные продавцы используют следующие действия:- продажа жилой недвижимости по поддельным документам;- продажа жилья без учета прав наследников;- незаконная приватизация муниципальной квартиры с ее последующей продажей.Практика показывает, что основанием для признания судом сделки купли-продажи недвижимости незаконной зачастую является наличие прав на жилье у третьих лиц.

Например, незаконная приватизация: не учитывались права несовершеннолетних.Стоит отметить, что правом подачи иска о признании сделки купли-продажи недействительной обладают наследники, поздно узнавшие о смерти родственников.По закону приобретатель может лишиться недвижимости, если ее договорная стоимость в разы ниже рыночной.

При этом судом данный факт может быть воспринят как сговор между сторонами.Бывают случаи, когда после продажи продавец через суд пытается аннулировать сделку, пытаясь доказать, что на момент заключения договора находился либо в невменяемом состоянии, либо в безвыходной ситуации.Участились случаи мошенничества с использованием средств МСК. Так недобросовестные граждане приобретали жилье на средства МСК, не выделяя при этом положенные законом доли детям и супругу.

После чего недвижимость продавалась.Нередко сделки купли-продажи, совершаемые через риелторов, признаются недействительными. Причиной является отсутствие у риелторов доступа к полным сведениям по объектам жилой недвижимости, а также их владельцам.Неоднократно Конституционный суд РФ обращал внимание на необходимость внесения изменений в правовую базу в области совершения сделок с жилой недвижимостью.Полагается, что новое законодательство сможет обезопасить добросовестных приобретателей жилой недвижимости от мошенников.Об основных положениях нового закона.На основании принятого закона, добросовестный приобретатель жилья, жилья, истребованного на основании судебного решения, вправе рассчитывать на получение денежной компенсации от государства.

Причем сумму компенсационных выплат пострадавшая сторона вправе выбрать самостоятельно:- получение компенсации, по сумме равной реальному ущербу;- компенсация, равная величине кадастровой стоимости объекта недвижимости.Важно!

Новые правила не затрагивают вопросы возмещения добросовестному приобретателю полной стоимости недвижимости при условии, если в утрате жилья виновником выступает регистрирующий орган.Компенсационные выплаты за государственный счет по новому законодательству будут выплачиваться лицам, лишившимся жилья на основании судебного решения.

При этом по решению суда с виновной стороны взыскиваются убытки в пользу добросовестного приобретателя.

Однако, на протяжении полугода со дня вступления решения в законную силу, по каким-либо причинам взыскание было частичным либо не производилось совсем.Обращаться с иском в суд о получении компенсации в данном случае можно лишь при условии, если в течение полугода ответчик не возместил причиненный ущерб.После того, как государство выплатит потерпевшей стороне компенсацию, оно вправе в регрессном порядке предъявить исковые требования субъекту, ответственному за причинение убытков.Понятие добросовестного приобретателя.На основании Гражданского кодекса РФ, добросовестный приобретатель недвижимости – лицо, соответствующее некоторым требованиям:- если на момент заключения сделки покупатель не знал о том, что в качестве продавца выступает лицо, не имеющее право на отчуждение жилья;- если недвижимость приобреталась за денежные средства.Стоит помнить, что право собственности на жилье покупателю дается только после прохождения его процедуры государственной регистрации.Перед тем, как заключить сделку купли-продажи, приобретателю необходимо:1.

Проверить личность продавца: осведомиться о его правовом статусе, а также узнать, на каком основании он вправе осуществлять сделку2.

Навести справки по объекту жилой недвижимости: внимательно изучить, соответствует ли информация о недвижимости, сведениям, содержащимся в Росреестре.3. Проверить, наличие третьих лиц, имеющих право на жилье.4.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+